וואלה!
וואלה!
וואלה!
וואלה!

וואלה! האתר המוביל בישראל - עדכונים מסביב לשעון

אז כדאי או לא כדאי להשקיע בנדל"ן?

חיים לוי

10.10.2009 / 8:26

חלק מנפחים בועה, אחרים מנפצים או קוברים אותה - אבל השאלה האמיתית נשארה בעינה: האם שווה להיכנס היום לשוק הנדל"ן? מומחה ההשקעות בנדל"ן מניב חיים לוי עם התשובות

מחירי הנכסים בישראל לא עוצרים באדום. ב-2006 נורתה יריית הפתיחה למירוץ עליות מחירי הנדל"ן, ומאז ממשיך השוק לעלות עוד ועוד. גוש דן התייקר באזורים מסוימים ביותר מ-40% בתקופה זו, ובמתחמים החביבים על משקיעים בפריפריה, כדוגמת הדר עליון בחיפה ואזור האוניברסיטה בבאר שבע, הם התייקרו בשיעורים חדים אף יותר.

לאור זאת, נשאלת השאלה, האם מיצינו את עליות המחירים, ואנו עומדים בפני מצב בו נרכוש נכס להשקעה במחירי שיא? מה יקרה למחירי הנכסים בשנה הקרובה? שלוש השנים הבאות? עשור? בבחינה של כמה אינדיקטורים ובהם מספר חודשי העבודה הנדרשים לרכישת נכס ממוצע בישראל נמצא שמחירי הנכסים "יקרים מדי".

האם גם השוק חושב כך? שוק הנדל"ן הישראלי מתנהג בהתאם לכללים ברורים של ביקוש והיצע. חוסר בנכסים מול ביקוש של רוכשי דירות ומשקיעים יוצרים עודף ביקוש, שמתבטא בעליות מחירים. שינויים כאלה ואחרים, כגון עליית הריבית המוניטארית במשק, שתגרור ייקור של הכסף (הריבית על ההלוואות) ושיפור באלטרנטיבות ההשקעה (הריביות על פיקדונות ואג"ח), או משתנים מקרו-כלכליים אחרים יגרמו לקיטון בביקוש לנכסים, שיוביל לירידות מחירים או לפחות לעצירת ההשתוללות הנוכחית. השאלה היא לא האם זה יקרה, אלא מתי זה יקרה.

תכנון קדימה

משקיע מיומן בוחן את ביצועי השקעתו לאורך זמן, כאשר המדד החשוב ביותר הוא התשואה השנתית הממוצעת המושגת על ההון המושקע ביחס לאלטרנטיבות.

במאמר זה אחשב למען הקוראים את התשואה המתקבלת על ההון מרכישת דירת שני חדרים ממוצעת בבת ים והחזקתה כנכס מניב לתקופה של עשר שנים. היות שאין בידינו מספר רב של משתנים, נידרש להיעזר בכמה הנחות: ההלוואה בשיעור 70% מהנכס נלקחת לתקופה של עשר שנים בריבית של 5%, מדד המחירים לצרכן יעלה ב-3% בשנה, ושכר הדירה יוצמד בשיעור מחצית עליית המדד, קרי 1.5% בשנה.

כל שנותר כעת הוא להעריך מה יהיה שוויו של הנכס בעוד עשר שנים. לצורך כך נחשב את התשואה על ההון בשלושה תרחישים נומינליים (ללא התייחסות למדד): בתרחיש הראשון מחיר הנכס לא ישתנה כלל; בתרחיש השני מחיר הנכס יעלה ב-25% ובתרחיש האחרון - מחיר הנכס יעלה ב-50%.

מחירו הממוצע של הנכס המצוין כיום הוא כ-600 אלף שקל ושכר הדירה החודשי הוא כ-2,800 שקל. נבצע את החישוב לפי 11 חודשי שכירות שנתיים. על פי התרחיש הראשון, הדירה תימכר בעוד 10 שנים ב-600 אלף שקל בדיוק - התשואה שתתקבל תהיה 4.53% לשנה נומינלית (ללא התחשבות במדד) ו-1.48% ריאלית (תוך התחשבות במדד המחירים לצרכן).

על פי התרחיש השני, לו נצפה למכור את הדירה או לחלופין נמשיך להחזיק בה, שוויה צפוי להיות 750 אלף שקל, כך שהתשואה הנומינלית תהיה 7.47% בשנה והריאלית 4.34% בשנה. ובתרחיש האחרון, אם מחיר הנכס בעוד עשור יהיה 900 אלף שקל, התשואה הכוללת המתקבלת מההון המושקע תהיה 9.88% נומינלית ו-6.68% ריאלית לפני מס.

את התחזית למחיר הנכס בעוד עשר שנים נשאיר לקורא. אם אתם מעריכים שמיצינו את העליות, ושבסך הכל מחירי הנכסים יעלו בשיעור מתון של עד 25% בעשר שנים, התשואה המקסימלית (הריאלית) שתשיגו על ההון המושקע תהיה כ-4%. אם אתם צופים שמחיר הנכס יתייקר בערכים מוחלטים בשיעור שנתי של 4% לפחות, כלומר בסך הכל בכ-50% בעשור הקרוב, אתם צפויים לתשואה ריאלית של כ-6% בממוצע שנתי. אם מחיר ההון שלכם (התשואה המתקבלת מהשקעה אלטרנטיבית) נמוך יותר - משמעות הדבר כי זה (עדיין) הזמן להשקעה בנדל"ן. אם אתם חוששים כי מיצינו את עליות המחירים ואנו צפויים לעשור של שנים "רזות" בתחום הנדל"ן, טוב תעשו אם תחפשו לכם אלטרנטיבת השקעה אחרת. בהצלחה.

הכותב הוא מומחה בהשקעות בנדל"ן מניב, יועץ, מרצה ומחבר הספר "נדל"ן בג'ינס". שאלות ותגובות באתר: www.rej.co.il

טרם התפרסמו תגובות

הוסף תגובה חדשה

+
בשליחת תגובה אני מסכים/ה
    0
    walla_ssr_page_has_been_loaded_successfully