כוכבת הנדל"ן של תש"ע: פתח תקוה

השנה החולפת היתה סוערת במיוחד בתחום הנדל"ן למגורים בישראל. היא החלה בנגיעה במחירי שיא שרוכשי הדירות לא הכירו, אך באחת עבר השוק לקיפאון במכירות של כמעט חצי שנה, עת החל המשבר הכלכלי הגדול. קיפאון זה נהפך לשיטפון בסוף הרבעון הראשון של 2009, כשקרני האור הראשונות חדרו לאפלה הכללית ששררה בענף. חודשי הקיץ התאפיינו בהיקפי מכירות ענקיים - הגבוהים מזה שבע שנים. קבלנים רבים שראו איך הדירות שאך לפני זמן קצר לא היה להן דורש נחטפות, הקדימו שיווקים עתידיים ובד בבד מיששו את הדופק של הצרכנים והעלו מחירים באחוזים בודדים. התוצאה: במרבית חלקי ישראל, ובוודאי במרכז, מחירי הדירות ערב שנת תש"ע נמצאים ברמתם הגבוהה אי פעם.

רשימת הערים שלפניכם כוללת את היישובים שיהיו פעילים ביותר השנה מבחינה נדל"נית. רשימה זו מתבססת על נתוני התחלות הבנייה בתוספת הוצאת היתרי בנייה - דבר שיבטיח המשכיות של בנייה למשך כל השנה הקרובה.

ארבע הערים הראשונות רחוקות מלהיות זרות לרוכש הדירה הישראלי. פתח תקוה היא להיט נדל"ני שמסרב לגווע וכך גם נתניה, הודות להתפתחות הדרגתית ומחירים נמוכים מאלה של מרבית שכנותיהן. הבנייה המסיבית בחמש השנים האחרונות התבססה פתח תקוה גבוה במעלה דירוג הערים שבהן נמכרו הכי הרבה דירות בישראל. במחצית הראשונה של 2009 נמכרו בה 871 דירות חדשות, יותר מבכל עיר אחרת.

בשנים האחרונות נוצר הרושם כי בירושלים אין קרקעות לבנייה ופרויקטים חדשים, ובתוך כך נוצרה הגירה שלילית מהעיר. ואולם בפועל ירושלים נמצאת בשיאה מבחינת תנופת הבנייה, אך לא כל רוכשי הדירות מוצאים בה את מבוקשם.

עיקר הבנייה בעיר מתרכז דווקא במגורי יוקרה, במחירים של כ-24 אלף שקל עד 40 אלף שקל בממוצע למ"ר, ואף יותר מכך.

רוכשים ברמה סוציו-אקונומית ממוצעת ומעלה יכולים למצוא דירה מתאימה לכיסם בשכונות רמת שרת, רוממה ובית וגן, בפרויקטים המיועדים בעיקר לאוכלוסיה הדתית-חרדית, כאשר מחיר דירת ארבעה חדרים מגיע ל-1.7 מיליון שקל. דירות במחיר נמוך יותר, של 900 אלף שקל עד 1.1 מיליון שקל, ניתן למצוא בשכונות הר חומה ופסגת זאב, שם נבנות ומשווקות כיום לפחות 1,000 דירות. עם זאת, באזורים אלה הביקוש עולה על ההיצע, ומספר הדירות בהם הולך ואוזל.

בפרויקטים שסומנו עד עתה כיוקרתיים, כאזורים, רסקו, מנרב ואפריקה ישראל, היו השנה ירידות מחירים והם הותאמו לשוק המקומי. ב. יאיר, הבונה בכניסה לעיר את פרויקט משכנות האומה, הורידה מחירים, פנתה לקהל ישראלי ואף הכניסה לפרויקט קבוצות רכישה, המוזילות את הקרקע ליחידת דיור.

כך, הפרויקטים שהותאמו בתחילה לתושבי החוץ מאפשרים כיום גם לקהל מקומי לרכוש דירה עם נוף לעיר העתיקה בכ-2 מיליון שקל בלבד.

מבחינות רבות, תל אביב היא זו שמכתיבה את שוק הנדל"ן בכל הארץ, שכן בה נמצאים מרכזי התעסוקה והכלכלה העיקריים. כתוצאה מכך, עיקרי הביקושים לדירות מתרכזים בה, ואילו שאר הערים שמסביבה הן בעדיפות שנייה. וכך, ככל שעולים המחירים בתל אביב - עולים גם מחירי הדירות בערים השכנות.

בימים השחורים של המשבר הכלכלי, היו רבים שטענו כי בועת הנדל"ן התל אביבית עומדת להתפוצץ - ובמלים אחרות, צפויה ירידת מחירים של עשרות אחוזים בתל אביב, דבר שישפיע במהרה על שאר ערי ישראל. אלא שתחזית פסימית זו לא התממשה, למעט כמה מתחמים כמו פארק המגדלים צמרת, הנמצא בין דרך נמיר לנתיבי איילון.

כעת, לאחר שערפל המשבר התפזר, חזרו המחירים בתל אביב למצבם הרגיל, והם עולים בהתמדה. רוב הפרויקטים החדשים בעיר מוגדרים יוקרתיים, שכן נדיר למצוא דירה חדשה במחיר של פחות מ-18 אלף שקל למ"ר.

גם בשכונות הדרום הישנות עלו המחירים, וקבוצות רכישה המתיימרות להיות זולות יותר מקבלנים לא מהססות לדרוש מיליון שקל עבור דירת ארבעה חדרים בשכונת שפירא.

ולמרות המחירים הגבוהים, הגאות בביקושים ממשיכה לדרבן את הפעילות הנדל"נית בתל אביב.

בשנים האחרונות תופסת נתניה בדרך קבע את המקומות הראשונים בכל דירוגי המכירות, ולא בכדי. היצע רחב, הן של דירות לזוגות צעירים ולמשפרי דיור והן של דירות יוקרה, הפך את העיר לגורם משיכה עבור קהלים רבים.

הראשונה מבין שלוש השכונות שבהן נמכרות הכי הרבה דירות היא קרית השרון במזרח, ש"ייבאה" לעיר אוכלוסיות רבות מערים שכנות בשרון כמו הרצליה, רמת השרון ורעננה, שבהן המחירים היו גבוהים בהרבה מבנתניה.

עשרות אלפי תושבים כבר מתגוררים בשכונה, ולמרות שהיצע הדירות בה קטן מבעבר, זו ממשיכה ותמשיך בעתיד לקרוץ לרוכשי דירות, אם כי פערי המחירים בינה לבין מתחרותיה קטנו והלכו בשנים האחרונות.

שכונה שנייה שמעוררת עניין רב מזה שנתיים היא עיר ימים, הצמודה לים בחלקה הדרומי של העיר וממותגת כיוקרתית מבין השתיים. שכונה שלישית היא נוף הטיילת (נת600) אשר לאורכה נבנים כיום פרויקטים רבים ובקרבה ניתן למצוא נכסים במחירים של 2-4.5 מיליון שקל.

בשנים הקרובות צפוי להתקדם הפיתוח של שכונת האגמים בחלקה המערבי של העיר. כמו כן, יזמים שונים מכינים מתחמים נוספים בעיר לבנייה, כך שנראה כי גם בשנים הקרובות, נתניה תמשיך לככב בראש מצעדי המכירות של דירות חדשות.

לאט ובהתמדה נהפכה אשקלון למנוע הנדל"ן השקט של הדרום. בשנתיים האחרונות ניצבה העיר במקום השמיני במכירת דירות חדשות, והשנה המכירות צפויות לגבור, לאור ריבוי הבנייה. הביקוש הגואה בעיר נובע בראש ובראשונה מגורמים חיצוניים לה, ובמלה אחת - אשדוד.

אחרי שנבלמה תנופת הפיתוח המואצת שעברה אשדוד גילו רבים מתושבי האזור כי אין הצדקה לפער המחירים הגבוה שנוצר בין שתי הערים השכנות, והחלו לרכוש דירות באשקלון. בשכונת ברנע המבוקשת שבצפון אשקלון עלו המחירים בשנה וחצי האחרונות בכ-20%, וכיום דירות ארבעה חדרים נמכרות בה ברמות של כ-800 אלף שקל, ואילו דירות חמישה חדרים נמכרות במחירים ממוצעים של 950 אלף שקל. בשכונות אחרות המחירים עדיין זולים בהרבה.

לחברת אזורים שבשליטת שעיה בוימלגרין השפעה עצומה על ענף הנדל"ן המקומי, לאור העובדה שהיא מחזיקה בצבר קרקעות ענק לבניית 900 דירות בעיר. השנה מתכוונת החברה להגביר את הבנייה של פרויקטים חדשים בעיר לאור העלייה בביקושים, ואף התקבלה בה החלטה להפסיק למכור קרקעות לחברות אחרות. מהלך זה מסמן במידה רבה את שינוי המגמה בעיר ומעיד כי פעילות נדל"נית מואצת תימשך גם השנה.

ונתון אחד לפני סיום - במחצית הראשונה של 2009, ששלושת החודשים הראשונים שלה התאפיינו בקיפאון גדול במכירות בישראל, נמכרו באשקלון 256 דירות. נתון זה מעיד על מכירה בקצב שנתי של יותר מ-500 דירות, לעומת 446 דירות בכל 2008.