אם ברבעון האחרון של 2008 וברבעון הראשון של 2009 הודו כל מתווכי הדירות שהטלפון שלהם נדם ואתרי המכירות היו שוממים, הרי שכיום, למשווקי הדירות אין זמן לנשום - מחשש שיפסידו עסקות. במקביל, מדווחות קבוצות הרכישה הרבות שמתארגנות באחרונה כי הן מתמלאות בקצב מהיר, שלעתים עולה על הציפיות האופטימיות ביותר של המארגנים.
קבלו את קיץ 2009, שמאיים כבר עכשיו לעקוף את היקפי המכירות של שלוש השנים האחרונות. כך, למשל, במאי נמכרו 1,779 דירות בכל המדינה - שיא של 42 החודשים האחרונים. נתוני המכירות הרשמיים של יוני עדיין לא פורסמו, אבל מהשטח מדווחים על מכירות לא פחות חזקות. "במהלך יוני אנו חשים שיפור ועלייה בקצב המכירות והמשך של מגמת ההתחזקות בשוק", אומרים בחברת גינדי החזקות, שמכרה ביוני 33 דירות - עלייה של 10% בהיקפי המכירות לעומת מאי. גם בחברת אפריקה ישראל מדווחים על מכירות יוצאות דופן. השבוע פירסמה החברה את נתוני המכירות ליוני, לפיהם מכרה החברה 145 דירות - עלייה של 264% לעומת יוני אשתקד, אז נמכרו 55 דירות. מנכ"ל אפריקה ישראל מגורים, גילי דקל, אומר: "ההתעוררות בשוק, שאנו עדים לה מתחילת השנה, נהפכת למגמה של ביקושים יוצאי דופן. יוני הביא שיאים חדשים, לא רק ביחס לתקופה המקבילה אשתקד, אלא גם ביחס לשלוש השנים האחרונות".
מה גורם לשוק לסעור? שילוב של נסיבות שבדרך כלל לא נפגשות זו עם זו.
אם נפשפש בהיסטוריה הקרובה, נמצא את הדיווח של מינהל הכנסות המדינה לגבי הרבעון האחרון של 2008, שבו נרשמה ירידה של 43% (!) במספר עסקות הנדל"ן בתחום המגורים לעומת הרבעון המקביל ב-2007, וירידה של 40% לעומת הרבעון השלישי של 2008. הסיבה לירידה הדרסטית היתה המשבר הכלכלי העולמי שהתפרץ באותם ימים, וסיפק סיבות רבות לדאגה - כמו פיטורים המוניים וירידות חדות בתיקי השקעות.
המכירות של החודשיים האחרונים, אם כן, מפצות על החודשים הקרים שבהם דחו קונים רבים את התוכניות לרכוש דירה, בשל חשש מהתפתחות המשבר. "אחרי שני רבעונים קפואים, יש רעב גדול לרכוש דירות", טוען שמאי המקרקעין ירון ספקטור.
אלא שלא רק החשש מהמשבר עצר קונים מלרכוש דירה, אלא גם הציפייה, שלא התממשה, לירידת מחירים בשוק הנדל"ן - שהחל ב-2004 ידע עליות של עשרות אחוזים, שהגיעו לשיא במחצית 2008.
בחודשי המשבר הראשונים אמנם נרשמו ירידות מחירים באזורים רבים בישראל, אלא שככל שנקפו השבועות התברר כי מדובר בתיקונים בלבד.
ואכן, כמעט שנה לאחר פרוץ המשבר הכלכלי, נראה כי לא רק שהמחירים לא ירדו (למעט מעט אזורים ממוקדים, ג"ל) - בחלק מהמקומות הם אף הוסיפו לעלות, אם כי באחוזים בודדים. "המפגש בין הרוכשים - שהיו בטוחים שהמחירים יירדו - לבין המוכרים, שכמו כל ישראלי טוב לא רצו לצאת פראיירים ולהוריד את המחיר - הביא את הקיפאון שחשנו כולנו על בשרנו", אמר השבוע המתווך התל אביבי צ'רלי שמעון, מסוכנות פאטיו נכסים. "אבל כמה אפשר לחכות? לא נעים להגיד, אבל מי שמיצמץ קודם הם הרוכשים ולא המוכרים, ובמלים אחרות, הם חוזרים לעשות עסקות כי הם מבינים שירידות מחירים גדולות לא יגיעו בקרוב".
הכסף מת משיעמום
לא רק ההבנה כי ירידות המחירים מבוששות מלהגיע הניעה רוכשי דירות לרדת מהגדר. לריבית בבנק היה משקל נכבד לא פחות בהחלטה זו. אם בשנים קודמות הפיקדונות הסולידיים ביותר בבנק הניבו תשואות של 3%-4%, הרי שכיום, הכסף שוכב בבנק כמי שכפאו שד בשל הריבית האפסית. "הכסף ששוכב בבנק מת משעמום", מגדיר זאת המתווך אריה שפר מסוכנות נדל"ן הים התיכון, שפועל בעיקר ביפו ובנווה צדק, ומוסיף: "אנשים מחפשים הזדמנויות השקעה וכשמסתכלים לכל הכיוונים רואים שהנדל"ן הוא הדבר הבטוח ביותר של השנים האחרונות, ובוודאי בהשוואה למה שקורה בבורסה".
כך, למשל, נהפך שוק הנדל"ן הרדום בחיפה למוקד פעילות מרכזי עבור משקיעי נדל"ן, המחפשים השקעות שיניבו תשואות של 5%-7%. השקעות כאלה ניתן למצוא בעיר בשפע - על ידי רכישת דירה והשכרתה. בבאר שבע המצב דומה, ובשל ההתעניינות המוגברת של משקיעי נדל"ן עלו מחירי הדירות בעיר אחרי כמה שנים של קיפאון.
"בהתחלה, כשאנשים הבינו שהכסף בבנק לא עושה כלום, הם חיפשו אפיקי השקעה בטוחים יותר - ולכן דירות במחיר של עד מיליון שקל היו נחטפות. עכשיו אנחנו חוזים בביקושים גם לדירות יקרות יותר מצד זוגות צעירים ומשפרי דיור", מספר סמנכ"ל השיווק בי.ח.דמרי, עמוס דבוש.
סיבה נוספת - ואולי אף מרכזית - לגל הרכישות היא המשכנתאות הזולות להפליא שניתן להשיג כיום בבנקים למשכנתאות, עקב הריבית הנמוכה.
אז מה צפוי לנו בהמשך הקיץ? נכון להיום, יש עדיין רבים שלא ירדו מהגדר וביצעו את העסקה שרצו לעשות לפני שנה, ובמידה שהריבית במשק תשאר במצב הנוכחי, צפויים עוד כמה חודשים של היקפי מכירות גבוהים. בחברות הבנייה מוסיפים שתי סיבות להמשך גלי הביקושים: עונת הקיץ והיצע הדירות הנמוך.
בעלי חברת הבניה א.דורי, אורי דורי, מסביר: "מתחילת 2009 אנו עדים לעלייה בביקושים לדירות, שהתגברה בצורה משמעותית ברבעון השני של השנה. לקוחות רבים מפנימים את העובדה שהמשבר לא השפיע כלל על מחירי השוק, להפך - יש ירידה משמעותית במלאי הדירות והמחירים עולים. אנו עדים לחזרה מתונה של תושבי החוץ לרכישת דירות בישראל, כאשר מניסיון העבר, חודשי הקיץ הם חודשי הפעילות העיקריים בתחום, מה שיוסיף ויגביר את קצב המכירות גם בחודשים אלה".