מספר דירות המגורים שנמכרו בישראל צנח ב-43% ברבעון האחרון של 2008, ומחירי הדירות ירדו ב-7% - כך עולה מסקירה חלקית שפירסם מינהל הכנסות המדינה. הסקירה מלמדת כי המשבר בשוק הנדל"ן בישראל קשה מכפי שעולה מהנתונים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) ושל גופים שעוסקים בנדל"ן, ובראשם התאחדות הקבלנים.
בסקירה מודגש כי נתוני מינהל הכנסות המדינה סותרים את נתוני הלמ"ס. למעשה, הסקירה מעלה שאלות נוקבות על מהימנות הנתונים של הלמ"ס.
מדיווחי ההכנסות ממסים של מינהל הכנסות המדינה עולה כי גם ברבעון הראשון של 2009 נמשכה ההאטה ברכישת דירות, בייחוד דירות להשקעה ודירות יוקרה. באפריל התמתנה הירידה במידה מסוימת.
לפי הסקירה, ב-2008 בוצעו כ-91 אלף עסקות לרכישת דירות - ירידה של כ-6% לעומת 2007. ברכישת דירות חדשות נרשמה ירידה של 14% ב-2008. רק 19 אלף דירות חדשות נרכשו באותה שנה - כ-21% מכלל השוק. גביית מסי המקרקעין ירדה במונחים ריאליים ב-7% לעומת 2007, והסתכמה ב-5.6 מיליארד שקל.
תושבי החוץ נטשו
הנתונים הממוצעים ל-2008 נראים סבירים, אך כשמתמקדים בביצועי השוק ברבעון האחרון של השנה, שבתחילתו נרשם משבר הנדל"ן הגדול בארה"ב, מעידים כמעט כל הפרמטרים על עצירה. באותו רבעון בוצעו 15.1 אלף עסקות - מספר העסקות הרבעוני הנמוך ביותר מאז המיתון של 2002. מדובר בירידה של כ-40% לעומת הרבעון השלישי של 2008 ושל 43% לעומת הרבעון הרביעי של 2007.
מחיר הדירות הממוצע ברבעון הרביעי של 2008 נפל ל-760 אלף שקל - ירידה של 7% לעומת שני הרבעונים הקודמים. רמת המחירים בסוף 2008 דומה לזאת שנרשמה ברבעון הראשון של 2007 ונמוכה בכ-8% ממחירי השיא שאליהם הגיע שוק הנדל"ן ברבעון השלישי של 2007.
המשבר בא לידי ביטוי חריף גם בשוק תושבי החוץ: ברבעון האחרון של 2008 הפחיתו אלה את רכישת הדירות שלהם בישראל ב-54% לעומת הרבעון המקביל ב-2007, וב-2008 כולה ירד מספר העסקות שביצעו ב-33% לעומת 2007. שני האזורים הבולטים שאותם נטשו תושבי החוץ הם השרון וירושלים: נרשמו בהם ירידות של 37% ברכישת דירות. בשוק היוקרה נרשמה נפילה של 40% במספר העסקות ברבעון האחרון של 2008 לעומת הרבעון המקביל לו ב-2007.
סתירה מוחלטת לנתוני הלמ"ס
מהסקירה עולה גם שבמינהל הכנסות המדינה אין נותנים אמון בנתוני הלמ"ס. בעוד שמדד מחירי הדירות של הלמ"ס גילה כי מחירי הדירות עלו ב-11% ב-2008 לעומת 2007, במינהל הכנסות המדינה גורסים כי בממוצע הכלל-שנתי, מחירי הדירות ב-2008 לא השתנו כלל. לטענת מינהל הכנסות המדינה, נתוני הלמ"ס לא רק היו שגויים, אלא אף הביאו להעלאת תקרת הפטור ממס רכישה - והדבר גרם למדינה הפסד הכנסות של כ-80 מיליון שקל בשנה הנוכחית. תגובת הלמ"ס לטענות לא התקבלה עד מועד סגירת הגיליון.
בין נתוני הלמ"ס על מחירי הדירות לנתוני מינהל הכנסות המדינה יש לעתים פערים לא קטנים. נתוני מינהל הכנסות המדינה על מחירי הדירות הממוצעים מהרבעון השלישי של 2006 ועד הרבעון הרביעי של 2008 גבוהים מאלה של הלמ"ס בשיעור של עד 7%. בנוסף, בעוד שמינהל ההכנסות מדווח על ירידת מחירים של 7% ברבעון האחרון של 2008, בלמ"ס מדברים על ירידות מחירים ממוצעות של 3% בלבד.
נתון מאלף נוסף בסקירה עולה מההשוואה בין התנהגות החברות הקבלניות שהנפיקו אג"ח ב-2005-2007 לחברות קבלניות גדולות אחרות: החברות שהנפיקו העלו את מחירי הדירות במידה מתונה יותר מאשר חברות שלא הנפיקו. "ייתכן שהדבר נובע מהצורך של החברות המנפיקות בחיזוק תזרים המזומנים שלהן באמצעות העלאות מחירים מתונות (לצורך תשלומי הריבית או פירעון האג"ח) - עובדה שמאלצת אותן לגלות גמישות גדולה יותר במחיר", נכתב בסקירה.
נתון מעניין נוסף הוא השוואה בין עסקות שביצעו משקיעים לעסקות של רוכשי דירות יחידות. בעוד שהאחרונים, הכוללים בעיקר זוגות צעירים ומשפרי דיור, הקטינו את רכישות הדירות שלהם ב-7% ב-2008, המשקיעים הקטינו את היקפי הרכישות שלהם ב-3% בלבד. "ניתן להניח שהירידות החדות בשוקי ההון במחצית השנייה של 2008 הביאו להסטה חלקית של הכספים משוק ההון להשקעה בנדל"ן", נכתב בסקירה.
עם זאת, במינהל ההכנסות סבורים כי חלק מהדירות שנרכשו ב-2008 להשקעה נרשמו על שמות בני משפחה של המשקיעים, משיקולי מיסוי. בסוף 2007 פערי המיסוי בין רוכשי דירה להשקעה לרוכשי דירה למגורים עצמיים התרחבו מאוד, ועל כן השתלם למשקיעים לרשום את הדירות על שם אנשים אחרים.