עכשיו הזמן להשקיע בנדל"ן?

מה זה: תעודת סל שנסחרת בתל אביב ועוקבת אחר מדד נדל"ן 15 של הבורסה.

תיאור כללי של המדד: מדד ת"א נדל"ן 15 כולל את 15 חברות הנדל"ן הגדולות הנסחרות בבורסה בתל אביב. רוב החברות משקיעות את עיקר משאביהן בנדל"ן שמחוץ לישראל, ומיעוטן מתבססות על שוק הנדל"ן הישראלי.

המשקל המרבי של כל מניה במדד הוא 15%. חמש החברות הגדולות במדד הנדל"ן הן אפריקה ישראל (15%), אלביט הדמיה (14.3%), גזית גלוב (13.8%), קרדן אן.וי (11.7%) וג'יטיסי (7%). המשקלים נכונים לעדכון המדדים שתבצע הבורסה בתחילת יולי.

בשנים 2005-2007 זינק מדד נדל"ן 15 של תל אביב בכ-140%, אבל מאז אמצע 2007 הוא נמצא במגמת ירידה. ב-12 החודשים האחרונים איבד המדד כ-44% מערכו, והוא מגיע כיום לכ-455 נקודות, דומה לרמתו בתחילת 2006. התעודה של קסם אינה גובה דמי ניהול, והדיווידנדים שמחלקות החברות מושקעים בחזרה במדד.

תיאור כללי של הענף: עד אמצע 2007 נהנה ענף הנדל"ן העולמי מגאות רצופה, אבל החל מיולי 2007 הוא מצוי בדעיכה. הסיבות המרכזיות לכך הן קריסתה של בועת משכנתאות הסאבפריים בארה"ב, הנפילה במחירי הנדל"ן בארה"ב ומערב אירופה וההפסדים העצומים של המוסדות הפיננסיים שמימנו את הענף.

חברות הנדל"ן הישראליות השקיעו הון רב בפרויקטי נדל"ן בחו"ל, אבל הרבו לעשות זאת דווקא בשוקי מזרח אירופה ופחות במערבה. למרות זאת, החברות נפגעו ממשבר הנדל"ן. במקביל רובץ עליהן עול מימוני בגלל גיוסי הון באג"ח צמודות מדד בישראל. בשנה הקרובה רווחיהן של חברות הנדל"ן הגדולות בארץ עלולים להתכווץ וחלקן גם ימחקו ערך מנכסים שבהן הן מחזיקות.

1. משבר הוא הזדמנות. חברות הנדל"ן הישראליות עשו חיל בעסקיהן בחו"ל, והן עדיין יציבות וחזקות מספיק כדי לעמוד במשבר הנוכחי. אף אחת מהחברות אינה מצויה במשבר קיומי, ויש להן משאבים כספיים מספיקים שנצברו בשנות הגאות.
המשבר הנוכחי פותח בפני החברות הזדמנויות רבות לרכוש פעילויות ונכסים בחו"ל במחירי סוף עונה, שישרתו אותן היטב בשנים הבאות.

2. המחירים סבירים. בניגוד למציאות של לפני שנה, המחירים בענף הנדל"ן כיום סבירים בהחלט. כמחצית מהחברות במדד נסחרות לפי שווי שנמוך מההון העצמי שלהן. מכפיל ההון החציוני של המדד הוא 0.9, לעומת מכפילי הון של 2-2.5 ששררו בענף לפני כשנה. זוהי רמת מחירים שנראית נמוכה בהשוואה להיסטוריה, ונראה שהיא מגלמת הזדמנות השקעה מעניינת לטווח הארוך.

3. חשיפה מוגבלת לנכסים בעייתיים. חברות הנדל"ן הישראליות מושקעות מסורתית בישראל ובמזרח אירופה. החשיפה שלהן לשווקים האמריקאי והבריטי, שהתנפחו לממדי בועה, קיימת אך מוגבלת. לפיכך, נראה שהיקף הפגיעה בחברות הישראליות יהיה מצומצם יחסית, והגאות, שעדיין נמשכת בשוק הנדל"ן הישראלי עשויה לפצות על כך.

1. חשיפה גבוהה לאינפלציה. חברות הנדל"ן הישראליות גייסו הון רב באג"ח צמודות מדד בישראל, וחלק ניכר מהכסף הופנה להשקעות בחו"ל. לחברות אלה יש חשיפה כפולה: מצד אחד, עלויות המימון שלהן התייקרו בגלל הקפיצה באינפלציה בישראל. מצד שני, בגלל התחזקות השקל, ההכנסות שלהן במונחים שקליים עלולות לרדת. תהליך זה עלול לשחוק את רווחיותן.

2. המחירים לא באמת נמוכים. מכפילי ההון של החברות אמנם נראים נמוכים, אבל ההון העצמי שלהן מטעה, משום שעדיין אינו כולל הפחתות בעקבות ירידת ערך נכסים בחו"ל.

3. משבר האשראי והנדל"ן העולמי מעיק. חברות שעוסקות ביזמות נדל"ן קשורות בטבורן לשוק ההון. בלי הון טרי כדי למחזר את ההלוואות הן עלולות להתקשות להרים את הפרויקטים שלהם הן מחויבות. שוקי ההון העולמיים ומערכת הבנקאות העולמית אינם נדיבים כבעבר. גיוסי הון אפשר לעשות כיום רק בריביות גבוהות שמעמידות בספק את כדאיות הגיוס. חלק מהחברות מנסות לפתור את הבעיה באמצעות גיוסי הון במניות. זהו פתרון מעניין, אך הוא עלול להעיק בטווח הקרוב והבינוני על מחירי המניות.

4. סנטימנט שלילי. הזמן הנוכחי נראה סביר בהחלט להשקעה במניות הנדל"ן הישראליות, אבל כפי שהמחירים עלו לפני שנה גבוה מדי, אין סיבה שהם לא יירדו נמוך מדי וייצרו נקודת כניסה טובה יותר. אסור לשכוח שהמגזר נחבט קשות, והסנטימנט של המשקיעים עדיין נגדו. אם המשבר בחו"ל יעמיק, המשקיעים ימשיכו להשליך מניות, וייתכן שבעוד כמה חודשים ניתן יהיה לקנות את המדד במחיר זול יותר ב-10%-15%.

איך קונים: תעודת הסל קסם נדל"ן 15 נסחרת בבורסת תל אביב וניתן לקנותה בכל סניפי הבנקים, דרך חברות הברוקרים או באינטרנט.

1. תעודות סל מתחרות: מבט נדל"ן, תכלית נדל"ן 15 ואינדקס נדל"ן 15.

2. קרנות נאמנות המשקיעות במניות נדל"ן ישראליות. הקרנות חופשיות להשקיע גם בחברות ישראליות שאינן חשופות לחו"ל, וייתכן שיש בכך יתרון.

- מכפיל הון: פרמטר שמחושב באמצעות חלוקה של שווי השוק בהון העצמי. מכפיל הון הוא פרמטר עיקרי בתמחור מניות בנקים, כי הון הוא אמצעי ייצור מרכזי של הבנק