הים אותו ים

מי לא רוצה לקום בבוקר ולראות מולו את הים? מבדיקה שערך מוסף הנדל"ן של TheMarker עולה כי החלום הכחול הרבה יותר קרוב למציאות ממה שרובנו חושבים. השאלה הגדולה היא האם אתם מוכנים לעבור לקרית ים בעקבותיו?

מרכיב הנוף היה מאז ומתמיד גורם משמעותי במחירי הבתים. ערכה של דירה בקומה גבוהה או ערכו של בית הנמצא על קצה צוק, גבוה לעתים במאות אלפי שקלים מנכס זהה שהנוף הנשקף ממנו מוציא את החשק לצאת למרפסת. מרכיב הנוף שנחשב על פי רוב לנחשק מכולם הוא הים.

מנכ"ל רשת רי/מקס ישראל, ברנרד רסקין, אומר כי "נוף המשקיף מהדירה ישפיע הן על המחיר הן על משך הזמן של מכירת הדירה. ההבדל המשמעותי בפרמטר הנוף קיים כאשר יש נוף לים, אז ערך הדירה יעלה באחוזים רבים. בתל אביב, למשל, דירה עם נוף לים, ללא הפרעות, תעלה אף ב-40% יותר מדירה דומה ללא נוף לים".

מחקר שערך השמאי הממשלתי במשרד המשפטים תחת הכותרת "השפעת הנוף על שוויון של דירות מגורים", מצא כי נוף מלא לים בנתניה מוסיף לשווי הדירה כ-26% בממוצע. בתל אביב הפער בין דירה עם נוף לים לדירה נטולת נוף לים עומד על כ-13.5%. בחיפה ההבדל הוא של כ-8.5%, ואילו בערים נהריה, בת ים ואשדוד הפער בין דירה עם מרכיב נוף לדירה נטולת נוף לים עומד על 5.7%.

לפי המחקר, מרכיב הנוף משפיע באופן גדול במיוחד כאשר מדובר במגדלי יוקרה בתל אביב. "דירות במגדלים עם נוף מלא לים יקרות יותר ב-47.7% בממוצע בהשוואה לדירות ללא נוף כלל", מציין המחקר. מרכיב הנוף בישראל אינו פועל בצורה שוויונית בכל מקום, ויש גם לא מעט אבסורדים, ששיאם נמצאים בשכונות שנמצאות בקו ראשון לים, אבל מחירי הדירות שלהן נמוכים דווקא. לא מאמינים? קראו בעצמכם.

הבעיות מהן סובלת הפריפריה אינן פוסחות על נהריה. מדי פעם נראה שמתגברת מעט הדרישה לנכסים בעיר, אך היצע הדירות לרוב גבוה מהביקוש. על קו החוף, לעומת זאת, המצב שונה, כאשר הביקושים גבוהים יותר מאשר ברוב חלקי העיר.

ברחוב סוקולוב שנמצא בקו ראשון לים תמצאו את הבתים היקרים בעיר. דירת 4 חדרים ברחוב עולה בממוצע כ-920 אלף שקל. ברחובות המוליכים לסוקולוב כמו העליה וקפלן, בהם ניתן לראות את הים בקושי רב יותר, המחיר צונח בממוצע בעשרות אלפי שקלים וזאת בשל מרכיב הנוף וגם בשל איכות הבנייה הנמוכה יותר.

שלמה מנסורה מסוכנות "רשף נכסים" מציין כי ההבדל במחיר בין דירה עם נוף לים לדירה נטולת נוף לים, עומד בממוצע על כ-65 אלף שקל. המתווך ארז גוטרמן מסוכנות "רימקס חלוצים" מוסיף כי "מאז שהסתיימה המלחמה ניתן לראות כי המחירים בקו החוף, כמו בכל נהריה, שמרו על רמתם ואף בחלק מהמקומות עלו ב-5%. כמו כן ישנם טפטופים של משקיעים זרים לעיר - בזמן האחרון הגיעו כמה רוכשים מצרפת ואנגליה".

עורך מחירון הדירות לוי יצחק טוען כי השוק בעכו קפא בחמש השנים האחרונות. למחפשי הנוף לים, עכו היא חלום רטוב. אלא שהם לא מגיעים לעיר, עקב הזנחה של שנים, בעיות מוניציפליות רבות וגידול באוכלוסייה הערבית, שמרתיע יהודים רבים מלהיכנס לעיר. בנוסף לכך, חלק גדול מהדירות בעכו נמצאות במצב ירוד.

"באחרונה מכרנו לתושבת כפר סבא דירת 3 חדרים במחיר של 180 אלף שקל עם נוף לים בצפון העיר", מספרת המתווכת זמירה אריך מתיווך ענת. אז נכון שמדובר בנכס זול במיוחד במיקום פחות מבוקש בעיר, אך אריך מציינת כי זו לא עסקה נדירה בצפון העיר בה מחיר דירת 3 חדרים ממוצעת עולה כ-200 אלף שקל. במרכז העיר, ברחובות היוקרתיים יותר כמו ההגנה ודוד נוי, המחיר של דירת 3 חדרים עומד על 400 אלף שקל בממוצע.

לדברי אריך, שוק הנדל"ן בעכו אינו מניב כיום עסקות רבות, והפעילות מתרכזת סביב הרחובות בהם יש נוף לים: "ההבדל במחיר בין דירה עם נוף לדירה ללא נוף מגיע ל-15% בממוצע, ומרבית האנשים בעכו יעדיפו דירה עם נוף לים".

קרית ים וקרית חיים המערבית הדרומית לה, הם מהמקומות שתוכננו עם מודעות אפסית לים. רוב הדירות בשדרות טרומן בקרית חיים, אותן ממשיכות שדרות ספיר בקרית ים, נמצאות בשיכוני רכבת בני 40-50 שנה, שרובם בכלל מאונכים לחוף, ומקשים על תושביהם להשקיף לים, למרות היותם בקו ראשון.

מצב התחזוקה של רוב דירות השיכון ירוד מאוד, ומחיריהן מגיעים לעשרות אלפי דולרים בודדים. דירות שנבנו במבנים חדשים יותר זוכות למחירים גבוהים יותר. המתווך אלי כהן מסוכנות "רימקס אישי" אומר: "אף שישנה התעוררות וקרית ים נהנית משדרוג של בנייני המגורים בה, מחירי הנכסים נשארו קבועים בשנים האחרונות, גם ליד הים".

בקרית ים יש נוסחה בדוקה לקביעת מחירי דירות: השכונה הטובה ביותר בעיר היא שכונה א', אחריה בסולם ב' וד' ולבסוף - ג'. במבנים ברמה גבוהה בשכונה א' שצופים לים, ניתן גם לקבל מחירים גבוהים יחסית. המתווך ארז טילן מסוכנות "רשף נכסים" מציין כי אחד הרחובות היקרים בעיר הוא פנחס ספיר, שנמצא בקו ראשון לים. דירת 3 חדרים של 100 מ"ר נמכרת בו ב-480 אלף שקל בממוצע. מחיר ממוצע של פנטהאוז ברחוב זה הוא כמיליון שקל.

השמאי לוי יצחק מציין כי בקרית ים ההבדל בין דירה עם נוף לים לכזו שאין בה נוף לים הוא 5%-8% בממוצע.

חיפה היא עיר שמצפון וממערב לה נשקפים נופי ים, אבל גם היא נמצאת ברשימת הערים "שונאות הים". את עיקר הקו הראשון לים בעיר הזו תופס הנמל; ברצועת החוף הדרומית יש מפעל של תעש, הרצועה של כביש החוף ומסילת הברזל מנעו במשך השנים פיתוח של קו ראשון שבאמת סמוך לים, והשכונות שנמצאות בקו ראשון לים - נוה דוד, קרית שפרינצק ושער העליה - הן שכונות עוני.

ככלל, כשמדברים על נוף לים בחיפה, נהוג לחלק את השיח לשני חלקים: אזור הכרמל ושכונת בת גלים.

נתחיל בשכונת בת גלים, אחד המקומות המוחמצים בישראל. מדובר בשכונה שבתיה מרוחקים מטרים ספורים מהים, אך היא מציגה רמות מחירים דומות לאלה הנהוגות ברחובות הזולים ביותר בדרום תל אביב. שנים רבות מדברים על הפוטנציאל של השכונה, אך זה מסרב להתממש. כיום מוצעת בשכונה דירת 4 חדרים חדשה עם מרפסת שמש ומעלית ב-450 אלף שקל; פנטהאוז ברחוב שרל לוץ נמכר במחיר של כ-550 אלף שקל.

הדברים משתנים כשעולים על הכרמל. שם אחת השאלות הראשונות שנשאלים מוכרי הדירות עוסקת בנוף לים. המתווך דרור אלוני מאנגלו סכסון חיפה מספר כי מחירה הממוצע של דירת 4 חדרים עם נוף הוא 800 אלף שקל, ודירת 5 חדרים עם נוף לים עולה בממוצע כ-1.2 מיליון שקל.

לדברי קובי לנגליב, מנכ"ל קבוצת מרכז הבנייה הישראלי, דירות מגורים הממוקמות על הכרמל ומשקיפות לים יקרות ב-7% בממוצע מדירות ללא נוף לים באותו אזור.

עוד עיר שונאת ים. לחדרה רצועת חוף ארוכה של כ-7 ק"מ. ואולם, קברניטי העיר אינם מצליחים לנצל אותה בצורה טובה, ויעידו על כך שני פרויקטים שנעצרו באמצע הבנייה.

הראשון הוא פרויקט כפר הים שבעליו נקלעו לקשיים והוא נמכר. גם היום, יותר מ-10 שנים מאז החל להיבנות, הבניין המרכזי בפרויקט עדיין מיותם. השני הוא הפרויקט הגדול ביותר של חברת חפציבה, נכון לרגע קריסתה, העונה לשם "חופים". מתוך 14 בניינים שהתכוונה החברה לבנות, רק אחד הושלם במלואו, שלושה בניינים אחרים שחפציבה החלה בבנייתם לא הושלמו, ולחלקם פלשו רוכשים.

ואפרופו חוסר הצלחה בים, פרשה שמסעירה מזה תקופה ארוכה את העיר נוגעת לעסקה שבה העירייה מכרה עשרות דונמים בקרבת הים לפרויקט נדל"ני רחב היקף, שנכון לעכשיו סופג ביקורת נוקבת מצד גורמים רבים בעירייה ומחוצה לה.

הדירות שכן משקיפות לים בעיר רחוקות מלממש את פוטנציאל המחירים שלהן. דירת 3 חדרים שממרפסתה כמעט וניתן לזרוק חכה למים בפרויקט "גלי חוף" עולה 507 אלף שקל בלבד. דירת 4 חדרים עם נוף לים עולה רק 624 אלף שקל. דירת ה-5 חדרים היקרה ביותר בקו החוף של חדרה עולה קצת יותר ממיליון שקל.

למרות רמות המחירים הנמוכות, צופה המתווך נפתלי פלצ'ינסקי מסוכנות אנגלו סכסון בעיר עליית מחירים: "יש התעוררות וביקושים מוגברים לנכסים בחדרה, לא רק של תושבי חדרה אלא גם של תושבים מהסביבה. אזור הים מקבל תשומת לב מיוחדת מראש העיר. יש תוכניות לפיתוח החוף כולל בנייה של אזורי נופש, תיירות ודירות למגורים".

השמאי לוי יצחק, לעומת זאת, נשמע סקפטי: "חדרה היא עיר עם נתונים גיאוגרפיים מעולים ונגישות לים, אבל שוק הנדל"ן שלה מדשדש בשנים האחרונות ואינו עולה".

במשך שנים רבות סבלו הבתים בקו הראשון לים בנתניה מרמת מחירים נמוכה. אבל כל זה היסטוריה. תחושת הביטחון שחזרה לעיר לאחר שזו סבלה מפיגועים קטלניים יחד עם פיתוח מסיווי של תשתיות סביב רצועת החוף (הטיילת של נתניה נחשבת לאחת היפות בישראל), הביאו לעליית מחירים משמעותית במחירי הדירות שלאורך הים הנתנייתי.

ההבדל בין מחיר של דירה עם נוף לים לדירה באותו בניין הצופה למזרח יכול להגיע ליותר מ-300 אלף שקל. בנתניה שלושה אזורים עיקריים מהם ניתן לראות את הים: שדרות ניצה, שכונת בת גלים (נת 600) ואזור דרום העיר הכולל את רמת פולג ואת השכונה החדשה הנבנית בימים אלה - עיר ימים.

זכיינית אנגלו-סכסון נתניה, ענת רייזנברג, מספרת כי בשדרות ניצה רוב הרוכשים הם תושבי חוץ צרפתים ואנגלים: "דירת 4 חדרים בגודל 120 מ"ר עולה כ-1.75 מיליון שקל. פנטהאוז בן 5 חדרים עולה כ-4.68 מיליון שקל. מחירי דירות 3 ו-4 חדרים בדרום העיר נמוכים במעט, ואילו מחירי הדירות הגדולות יותר נמוכים בצורה משמעותית מאשר בשדרות ניצה".

באזור נת600 יש הרבה בתי מגורים נמוכים עם דירות פנטהאוז שמחיריהן עולים בהתמדה. "בשנתיים האחרונות אנו עדים לרמות מחירים שלא הכרנו בעבר", מוסיפה המתווכת שוש ערער, אף היא מסוכנות אנגלו סכסון. לדבריה, "עסקות של יותר ממיליון דולר כבר אינן דבר נדיר. אני צופה שמגמה זו תתחזק עם המשך הבנייה בעיר ימים והתחדשות בתים בשדרות ניצה".

כמו נתניה, גם קו החוף של בת ים נמצא כיום בשיאו בעקבות פעולות פיתוח שביצעה העירייה בשנים האחרונות. השמאי לוי יצחק מעריך כי בשנים האחרונות יש עלייה ריאלית של כ-30% במחירי הדירות עם נוף לים. לדבריו, "רק לפני חצי שנה נמכרה דירת 5 חדרים מפוארת בשדרות בן גוריון, הנמצאת בבניין חדיש בקו ראשון לים, ב-1.2 מיליון שקל. לפני כמה ימים נמכרה דירה דומה ב-1.9 מיליון שקל".

ברשף נכסים בבת ים מציינים כי למרכיב הנוף הימי יש חשיבות רבה בעיר, ומספרים כי מחירה של דירת 3 חדרים בקו ראשון לים הוא כמיליון שקל, כאשר דירה דומה ברחובות סמוכים שאין לה קו ראיה לים עולה כ-780 אלף שקל בלבד.

לדברי יצחק, הצורה בה יזמים רואים כיום את בת ים השתנתה לחיוב: "המהפך התדמיתי העובר על העיר, ההתעניינות מצד תושבי החוץ, פיתוח התשתיות, הטיילת והחוף מעלים את רף העניין בבת ים ואת מחירי הדירות. במקביל, יזמים וקבלנים מוכנים להיכנס לפרויקטים ולהמיר ישן בחדש".

מחירי דירות בעלות נוף לים עברו כבר מזמן את כל שיאי העבר, כאשר אחת האמרות השגורות ביותר בפי כל מתווך בעיר כיום היא ש"אין מחיר קבוע לנוף לים". בתל אביב עברו לדבר בשפה חדשה. אם תקפידו לדבר על מחיר למ"ר, אולי תמצאו היגיון בשוק שמשתנה במהירות מיום ליום. להלן כמה דוגמאות: דירת 3 חדרים ברחוב גורדון בבניין בן 10 שנים נמכרה באחרונה ב-2 מיליון שקל.

תמיר לביץ, זכיין רשף נכסים במרכז תל אביב, אומר שהמחירים לדירה עם נוף לים יכולים להגיע ל-15 אלף דולר למ"ר, כאשר דירה זהה ללא נוף לים תימכר ב-7,000 דולר למ"ר בלבד. והוא מדגים: "דירת 3 חדרים ברחוב הכרם ללא נוף לים נמכרה ב-1.68 מיליון שקל (כ-420 אלף דולר). לעומת זאת, דירת 3 חדרים ברחוב הירקון עם נוף לים, ללא מעלית, ללא חנייה ומיועדת לשיפוץ נמכרה ב-2.88 מיליון שקל (כ-720 אלף דולר).

מנהל מחלקת המגורים באנגלו סכסון תל אביב, כפיר זוהר, אומר: "דירות יד שנייה הצופות לנוף פתוח לים מתומחרות ב-7,500-10,000 דולר למ"ר. דירות חדשות מתומחרות ב-15-20 אלף דולר למ"ר. הפרויקט היקר בעיר עם נוף לים הוא 1 sea הממוקם בקו ראשון לים ומתומחר ב-20 אלף דולר למ"ר.

השמאי לוי יצחק מציין כי רחוב הירקון הוא הרחוב היקר ביותר התל אביב הצופה לים. "המחירים ברחוב בירקון לדירות עם נוף לים עלו מ-2003 ועד היום כמעט פי 3. אז הם תומחרו לפי 6,000 דולר למ"ר וכיום המחיר מתחיל ב-15 אלף דולר למ"ר.

שוק הנדל"ן המקומי רגיש במיוחד. מחד הוא מבקש ליהנות מהתנופה הכלכלית לה זוכה העיר בשנתיים האחרונות, בהן נוספו מאות מקומות עבודה בעיר; מנגד, למצב הביטחוני הרעוע ברצועת עזה השפעה גדולה על הנעשה בעיר, ואולי זו הסיבה לכך שהעיר עדיין נתפשת כזולה באופן משמעותי מהאחות הגדולה שמצפונה, אשדוד.

כך או כך, יש מי שמאמין באשקלון. כיום מתוכנן להיבנות במרינה קניון גדול הפונה לים, הדומה במבנהו לקניון ארנה בהרצליה. בעיר יש בית חולים (בניגוד לאשדוד), מכללה בעלת הכרה אקדמית (מצד אוניברסיטת בר אילן) ונגישות תחבורתית טובה (רכבת). לפיכך נראה כי השקעה בדירות עם נוף לים בעיר תוכל להניב בעתיד פירות כלכליים נאים.

לדברי לוי יצחק, יזמים פרטיים גילו את הפוטנציאל הגלום בעיר וקונים בה נכסים, בעיקר קרוב לים. לצדם יש תנועה נדל"נית גם בקרב תושבי חוץ מצרפת המתעניינים בנכסים שלאורך הים, במחירים אותם הוא מכנה "שפויים".

עם זאת, האחרונים הם המגזר הראשון שעלול לדבריו לתפוס רגליים קרות ולהיעלם מהנוף במקרה של הסלמה במצב הביטחוני. כך או כך, כשפנטהאוזים גדולים בקו ראשון לים עולים פחות ממיליון שקל, אי אפשר שלא להביא את אשקלון בחשבון כשכמהים לנוף לים.

יש המגדירים את אשדוד כענק המתחיל בשנים האחרונות להתעורר משינה עמוקה. מחירי הדירות לאורך חופי ימה של העיר, החמישית בגודלה בארץ במספר התושבים, עולים בהתמדה בשנים האחרונות, בעיקר בגלל תושבי חוץ מצרפת שגילו אותה לפני כמה שנים. בחודשים האחרונים הודיעו גם חברת רסידו וגם חברת י.ח. דמרי על כוונותיהן לבנות מגדלים בני 40 קומות שיעמדו בקרבת הים, בדומה למקובל בתל אביב.

לשלושה מתוך ארבעת הרובעים היוקרתיים בעיר יש נוף לים. מדובר ברבעים י"א, ט"ו ורובע הסיטי (שבו מתוכננים להיבנות מגדלי היוקרה של רסידו וי.ח. דמרי). מחירו של חדר בשכונה זו הוא כ-60 אלף דולר בממוצע, בעוד שבשאר חלקי העיר מדובר על רמות מחירים של כ-35 אלף דולר לחדר. הבתים שנהנים מנוף לים ברבעים אלה הם לרוב גם היקרים ביותר.

המתווך חן אוחיון מסוכנות רשף נכסים באשדוד אומר כי נוף לים יכול לגרום להבדל של 25%-30% במחיר הדירה. לדברי לוי יצחק, תופעה זו מקשה על הציבור הוותיק המבקש לשפר את מקום מגוריו, אך לא יכול לעשות זאת באשדוד, ולכן כדי לזכות בנוף לים רבים עוברים לאשקלון.