בשכונות התקווה, יד אליהו ושפירא אין חוף ים ולא שומעים שם צרפתית ברחובות. על מגדלי יוקרה ובתים לשימור אין מה לדבר, ותושבי החוץ, שהעלו את רף מחירי הנדל"ן בשנים האחרונות, לא מחפשים לקנות שם בית. ובכל זאת, טועה מי שסבור כי השכונות המזרחיות של תל אביב נמצאות מחוץ למגרש המשחקים של הנדל"ן המקומי. אמנם, עד כה לא נרשמה השתוללות מחירים, אבל העליות כבר החלו והן יימשכו כל עוד מחירי הדירות במרכז ובצפון העיר ימשיכו להרתיע רוכשים ושוכרים פוטנציאליים.
מירי, כיום תושבת רמת גן, מחפשת דירה ביד אליהו מזה כשנה. "היום אנחנו מצטערים שלא סגרנו על דירות שראינו לפני שנה", היא מודה. "בשנה האחרונה המחירים עלו ויש מצוקת דירות". מירי אינה בררנית. היא מחפשת דירת שלושה חדרים במחיר של עד 160 אלף דולר. חשוב לה שהדירה תהיה עד קומה שנייה - היא שומרת שבת ויש לה ילדה קטנה שאת עגלתה היא מתקשה לסחוב במדרגות. "פניתי לחמישה מתווכים ואין להם דירות מתאימות להציע", היא מספרת. "אני לא מתכוונת לשכור דירה. אם לא נמצא משהו בקרוב אני לא יודעת מה אני אעשה".
לפי אורן גלזר, מנהל סניף דרום ומרכז של אנגלו סקסון, יש למירי סיבה לדאגה. "באופן גורף, מרגישים בשכונות הדרומיות והמזרחיות עליית מחירים משמעותית כמו בכל העיר", הוא אומר. "יש עלייה בביקושים, בעיקר מצד אנשים שרוצים להישאר בתל אביב או לעבור אליה, ואינם יכולים להרשות לעצמם לקנות דירה במרכז העיר". להערכתו, המחירים בשכונות אלה עלו בשנה וחצי האחרונות ב-20%-30%.
גלזר אומר כי בעלי הדירות לא נשארים אדישים למשקיעים שפוקדים את השכונות שלהם, ומעלים את המחירים בהתאם. "לפני חצי שנה כמעט סגרנו דירה ברחוב לה גארדיה ב-150 אלף דולר", הוא מספר, "השבוע היא נסגרה ב-180 אלף דולר". בקיזוז השינוי החד שנרשם בשער הדולר, ההפרש משקף עליית מחיר של כ-10%.
עליית המחירים באזור גורמת ליזמים רבים לחפש גם בניינים שלמים, ולא רק דירות בודדות. הבעלים של בניין בן שלוש קומות בשכונת התקווה, הכולל ארבע דירות - 300 מ"ר בנויים על מגרש של 175 מ"ר - קיבלו לא מזמן הערכת מחיר של 300 אלף דולר. אף שהבניין הוא משנות ה-50, ולמרות שההערכה ניתנה לפני זמן קצר, מתנהלים כיום מגעים למכירת הנכס בכ-400 אלף דולר.
בכלל, מרבית הרוכשים אינם קונים את הדירות לצורך מגורים עצמיים. "האזור מושך אליו משקיעים מכל צורות היזמות: לחלוקה, לקניית בניין והשבחתו, או לצורך הרחבת זכויות בנייה על הגג", מספר גלזר. "בדרום התשואות למשקיעים יותר טובות: התשואה על דירה בודדת מגיעה ל-5%-6%, והתשואה על בניין שלם מגיעה ל-8%-10%. אם עושים חלוקה או שיפוץ מאסיבי של הבניין אפשר להגיע גם לתשואה של 12%". חשוב להדגיש, עם זאת, כי לא כל צורות החלוקה הן חוקיות.
מאמין בעתיד השכונה
אבי הוא קבלן מכרכור שקונה מגרשים בשכונת התקווה כדי לבנות עליהם בניינים. לדבריו, הבעיה הגדולה של השכונה היא שרוב המגרשים בה נמצאים בבעלות משותפת של אנשים רבים (מצב הנקרא "מושע" - נכס הרשום כיחידה אחת ונמצא בבעלות של יותר מאדם אחד - ר.ס), אבל זה אינו מרתיע אותו.
"פעם מישהו אמר לי שיש לו מגרש בשכונת התקווה, ואני יכול לקבל אותו אם אני אצליח למצוא אותו", הוא אומר, ספק ברצינות ספק בצחוק. "באמת יש בעיית טאבו, אבל אפשר למצוא מגרשים מסודרים יחסית, למרות שכולם במושע. צריך רק להיות מודעים לכך שיש מגרשים בעיתיים שהבעלויות והגבולות שלהם לא ברורים".
אל שכונת התקווה הגיע אבי בעקבות בנו, ששוכר דירה בשכונה. מהר מאוד נהפך למאמין גדול בעתידה הנדל"ני. "אם תוכנית פארק איילון תתממש", הוא אומר, "יקרה לשכונה מה שקרה לאורך כל נתיבי איילון. השכונה תהיה כמו ביצרון - שם מחירי הדירות קפצו ואי אפשר למצוא אף נכס פנוי".
אבי סבור כי הביקוש לדירות בטווח הארוך יהיה דומה לביקוש שנרשם בשאר חלקי העיר. "נראה לי שבעתיד השכונה תהיה סימפטית ותצדיק את ההשקעה", הוא אומר. "בשנתיים הקרובות היא אולי לא תצליח למשוך משפחות, אבל לדעתי בסוף שכונת התקווה תהפוך להיות הרבה יותר אטרקטיווית. הרכב האוכלוסייה בשכונה משתנה, ונהיה הרבה יותר צעיר ומודרני מהתדמית שלה. נכון שיש גם 'מזוגגי עיניים', אבל לרוב לא נתקלים פה בבעיות".
אבי מספר שלפחות 70% מהאנשים שפונים אליו כדי לקנות דירה הם משקיעים שרוצים לעשות על הנכס סיבוב נוסף. אבל יש גם רוכשים מסוג אחר: "הייתי במשא ומתן עם תשע משפחות צעירות, אפילו עם ילדים, שהתארגנו לרכוש ביחד דירות בבנין על מגרש פנוי בשכונת התקווה. בסוף זה לא הסתייע, לא כי הם לא היו מעוניינים, אלא באשמת מינהל מקרקעי ישראל".
אם יש משהו שמפריע לאותה תמונה אופטימית הרי זה התב"ע באזור, שאינה מאפשרת פתיחה של בתי קפה בשכונת התקווה. אבי סבור כי גם לזה ימצא פתרון, אולי באמצעות כרישי הנדל"ן הגדולים שישקיעו בשכונה ויוכלו להשפיע על העירייה לשנות את התב"ע, אם זו לא תשכיל לעשות כן לבדה.
כמו לקנות מניה
צבי גולדין הוא משקיע בן 25. על אף גילו הצעיר, כבר הספיק לרכוש שתי דירות בסביבת התחנה המרכזית. התוכנית שלו היא לחלק כל אחת מהן לשתי דירות. אם יצליח לקבל שכר דירה של 2,000 דולר מכל ארבע הדירות - יעד שאינו בשמים - הוא יגיע לתשואה של 10% על ההשקעה.
"פיספסנו את פלורנטין, פיספסנו את גן החשמל, אבל לא נפספס את השאר", אומר גולדין. בכלל, פלורנטין משמשת לו כמודל לשכונה דרומית שהמריאה. "בפלורנטין מדברים על רמת מחירים של 3,000-4,000 דולר למ"ר. בקו אווירי של 400 מטר משם, באזור שדרות הר ציון, המחירים הם 1,300 דולר למ"ר", הוא אומר.
גולדין מקרין ביטחון ואופטימיות: "אני מאמין שתל אביב רק תתפתח. אם יהיו ירידות אז התשואה תהיה קצת יותר נמוכה, אלא אם תהיה כאן מלחמת עולם". גם בנוגע למצב התשתיות והאוכלוסייה הבעייתית שומר גולדין על אופטימיות: "זה נכון שאנשים לא רוצים לגור במקומות עם הומלסים ונרקומנים מתחת לבית. אבל יש ביקוש גבוה לדירות בתל אביב, ולכן זה בלתי נמנע שהאזורים האלה יתפתחו. אחרי זה העירייה תשפר את התשתיות, כמו שקורה בפלורנטין".
עם הצלחה קשה להתווכח. אם פלורנטין נהפכה לשכונה מבוקשת, גן החשמל הצליח להתנער מתדמית נערי הליווי ואפילו צפון יפו נהפך ליעד מבוקש, גם הספקנים הגדולים ביותר לא יכולים להתייחס בביטול לעתיד הנדל"ני של השכונות במזרח העיר.
לחיות בעיר מחוץ לעיר
רותי גינזבורג, תושבת שכונת שפירא ואם לשתי בנות, כבר מרגישה את השינוי. "השכונה השתנתה מאוד", היא אומרת. "בעבר אפילו לא היתה בה גינה ציבורית. היו הרבה יותר נרקומנים, ואנשים ברחו מפה או שנשארו - אבל הכניסו את הילדים לגני ילדים מחוץ לשכונה".
"לשכונת שפירא הוכנה תוכנית אב בשיתוף הציבור", מספרת גינזבורג. "המטרה היא להשאיר את האופי הנמוך של השכונה ולייעד אותה למשפחות. ארבעה רחובות כבר שופצו במסגרת התוכנית, ושיפוץ שאר השכונה תלוי בתקציבי העירייה".
גינזבורג עברה לשכונת שפירא לפני תשע שנים, לאחר לידת בתה הבכורה ואחרי שש שנות מגורים בפלורנטין. "זה יותר נחמד מפלורנטין", היא אומרת. "יש כאן גם שמים וגם אדמה, בתים פרטיים ותשתית מסודרת יחסית לגיל הרך. יש בשכונה שישה גני ילדים ומתכננים לבנות עוד שניים. חוץ מאלה יש כאן גם מתנ"ס".
כמו רבים אחרים, גינזבורג לא רואה את עצמה גרה מחוץ לתל אביב. עבורה, שכונת שפירא היא פתרון זול. "אני עדיין מכלילה אותה בתוך תל אביב", היא אומרת. "אני מגיעה לשיינקין תוך עשר דקות על אופניים". שלא כמו שכונות יד אליהו והתקווה, שכונת שפירא נמצאת בצד המערבי של איילון: "זה כמעט כמו לגור מחוץ לתל אביב - אבל בתוך תל אביב".
בשנתיים האחרונות שכונת שפירא נהפכה למבוקשת מאוד: "יש כניסה של חבר'ה צעירים ומשפחות", אומרת גינזבורג. "הרבה מפלורנטין וצ'לנוב נכנסו לשפירא ואני יודעת שעוד רבים מחפשים לקנות ולשכור". בהתאם לביקוש, עולים גם המחירים: ברחוב הרב"ע, שבו גרה גינזבורג, נמכר החודש בית לא משופץ עם חמישה חדרים על מגרש של 300 מ"ר תמורת 300 אלף דולר. וזאת, על אף שהרחוב אינו נחשב לאחד הרחובות "הטובים" בשכונה.
את כניסת המשקיעים לשכונה גינזבורג דווקא לא אוהבת. "המשקיעים מפצלים את הדירות, וזה יוצר בשכונה היצע של דירות קטנות שאינן מתאימות למשפחות. אם משפחה רוצה לשכור נכס באזור כדי לבדוק את השכונה לפני קנייה זה קשה למצוא דירה. אני יודעת שהעירייה התייאשה מהפיקוח בשאר תל אביב, אבל כאן היא דווקא מנסה לאכוף את החוק". כדי להרתיע יזמים נמרצים מדי, החלו דיירי השכונה לדווח לעירייה על עבודות פיצול שמתבצעות בשכונה, דבר שגרם למתח בין התושבים המקומיים ליזמים.
המנטרה של אנשי הנדל"ן בדרום העיר היא "תראו מה קרה בפלורנטין". עם זאת, יש הבדל גדול בין שתי השכונות. אחרי הכל, פלורנטין נמצאת במיקום "נכון" יותר מבחינת שוק הנדל"ן העכשווי - היא סמוכה לנווה צדק ולא רחוקה משדרות רוטשילד. אבל מנגד, גם שכונת ביצרון, שהצליחה מאוד בשנים האחרונות, הראתה כי הדברים עשויים להשתנות גם בשכונות שאינן קרובות למרכז העניינים. השאלה היא האם זה מה מה שיקרה גם בשפירא, יד אליהו ושכונת התקווה.