"אני לא רואה דרך אחרת, חוץ מאשר לרכוש דירה בתל אביב", גורסת דורית, אם חד-הורית לשני ילדים. באחרונה מכרה את דירתה הקודמת בתל אביב, והיא מחפשת דירת 4.5 חדרים ומעלה צפונית לירקון, בסכום של 690 אלף דולר. המחירים בעיר עלו מאוד, היא מסכימה, אבל הצורך חזק יותר.
רק לפני זמן מה הצליחה דורית למכור את דירתה הקודמת, אף היא בתל אביב. לאחר 20 שנות מגורים בעיר, היא חשה מחוברת אליה, אוהבת אותה על הדינמיות שלה, אפשרויות התרבות, החברה והבילוי, וכמובן היותה מקום עבודה. היא אינה רואה שום סיבה לעזוב את העיר: גם לא מחירי הדירות.
לא דירה במגדל
על שכירת דירה היא מסרבת לשמוע. "המשמעות של זה היא לזרוק לגמרי את הכסף", היא מסבירה. דורית גם אינה חוששת מעומס כבד מדי של משכנתא, משום שלהערכתה גם אם תזדקק למשכנתא, גובהה יהיה צנוע, משום שעיקר התשלומים יבואו מכיסה הפרטי.
דורית והמרואיינים הנוספים לכתבה שייכים לזן מסוים של רוכשי דירות בתל אביב: הם לא מיליונרים שמחפשים לעצמם דירת יוקרה במגדל, הם לא מחפשים לעצמם דירות חדישות בשכונות האופנתיות של נוה צדק בדרום ובצפון החדש של תל אביב, רובם לא מתעשרי בורסה, אבל הם בעלי הכנסה חודשית נאה, שמאפשרת להם לחפש דירה בתל אביב גם בתקופה שהמחירים נוגעים בשמים.
על הציבור הזה, שמונה אלפי משקי בית, מתבסס שוק הדירות התל אביביות - שוק שמתאפיין בעיקר בדירות קטנות ומתוחזקות גרוע. המחירים עלו בשנים האחרונות בפראות, מרמות של 2,700-3,200 דולר למ"ר עבור דירת 2-4 חדרים בשכונות הוותיקות בתל אביב, לרמות מחירים של 3,500 דולר למ"ר עבור דירות שמיועדות בדרך כלל לשיפוץ, ו/או עם מדרגות וללא מקומות חניה. דירות ברמות גבוהות, עם מקומות חניה ומעלית, יכולות להגיע לרמות של 4,500 דולר למ"ר ויותר. רק לצורך המחשה: לפני שלוש שנים אלה היו רמות המחירים הממוצעות של דירות במגדלי היוקרה התל אביביים.
אביבה ובן זוגה הני מחפשים כבר חצי שנה דירת 4 חדרים בצפון הוותיק של תל אביב ב-425 אלף דולר, אך ללא הצלחה. "התעייפנו מלשכור דירה", אומרת אביבה, "ואנו חוששים מהמשך עליות המחירים לקנייה, מה גם שבמקביל שכר הדירה עולה אף הוא". כיום הם גרים בשכירות בדירת 4 חדרים בצפון הוותיק של העיר, ומשלמים דמי שכירות של 1,200 דולר לחודש, אותם הם מתכוונים להמיר במשכנתא.
המוצא של רכישת דירה אמנם לא נראה לבני הזוג אידיאלי, אולם לדברי אביבה הרצון לקביעות בדירה בבעלות גובר על הכל. "יש לנו דירה בעיר אחרת, ואם נמצא דירה שמתאימה לנו ועונה על מגבלות התקציב שלנו, נמכור אותה ונוסיף לה משכנתא לא מבוטלת".
אבל עד כה חיפושי הדירה לא צלחו. "כשהגענו לדירות שתאמו את הדרישות, רצו עבורן 520-530 אלף דולר. לעומת זה, כשהגענו לדירות בגבולות המחיר, התברר שמדובר בדירות קטנות, ללא מעלית וחניה, או באזורים לא מבוקשים", מספרת אביבה.
לא מתעייפים מהשכירות
אבל יש גם אחרים, שהחליטו לרדת מחלום הדירה בתל אביב. מירי, למשל, חיפשה לעצמה דירת 3 חדרים בשכונת המשתלה ב-300 אלף דולר. "היתה לי דירה בגבעתיים ולאחר מכן התגוררתי ברמת השרון וחיפשתי דירה באזור של רמת השרון והחלק הסמוך של תל אביב, עם קצת מרחב ירוק. לאחר שהתחלתי לחפש בשכונת המשתלה הגעתי למסקנה שהעסק לא כדאי. בעלי דירות שענו על הדרישות שלי דרשו עליהן לפחות 320-330 אלף דולר. מדובר בדירות קטנות, באיכות ירודה ובמחיר שמשום בחינה לא נראה לי מוצדק". מירי החליטה לרכוש דירת 4 חדרים בפרויקט חדש בקרית אונו.
זה אינו המקרה של אילן ואשתו. הם אמנם ויתרו על כוונתם לרכוש דירה בתל אביב בעתיד הקרוב, אולם לא מעלים לרגע בדעתם לחפש דירה במקום אחר. בני הזוג גרים זה שלוש שנים בדירת 3 חדרים בסביבת כיכר המדינה, בשכר דירה של 900 דולר לחודש ("זה נחשב לזול", אומר אילן). באחרונה בדקו את האפשרות לרכוש דירה בסביבת מגוריהם הנוכחיים.
"אשתי החלה לעבוד, מה שהגדיל במידה ניכרת את ההכנסה המשותפת שלנו. מעבר לזה התעייפנו מלגור בשכירות, ולהתמודד מדי שנה עם עליית דמי השכירות, עם החשש שבעל הדירה יפנה אותנו ממנה, ויתן אותה לבנו, נניח. יש כאן גם אלמנט של איכות חיים - דירה משלך אתה מעצב לטעמך, מרהט כפי שאתה רוצה, מרצף עם או בלי פרקט, הכל לפי העדפותיך", הוא מסביר.
התכנון המקורי של בני הזוג בחיפוש הדירה היה למכור דירה בעיר אחרת שנמצאת בבעלותם, להוסיף כספי חסכונות וגם משכנתא "בסכום נכבד". "חשבנו ששני שלישים מעלות המשכנתא יכוסו על ידי החיסכון שלנו מתשלום דמי שכירות ואת היתרה תכסה חלק מהמשכורת של אשתי", מסביר אילן.
תל אביב או שום מקום
מהר מאוד החליטו בני הזוג לוותר על הרעיון. "בשתי מלים - אין תמורה. חשבנו על קניית דירה ב-350 אלף דולר, אבל מה שאתה מקבל בתמורה לסכום הזה זה דירות של 80-90 מ"ר, לא משופצות ולא מושקעות, שנמצאות במבנים ישנים שנזקקים לשיפוץ רציני, ללא חנייה וללא מעלית. אף אחת מהדירות שראינו לא שווה את ההשקעה הגדולה, ההתחייבות הגדולה לבנק ונטל ההחזר החודשי, ואף אחת מהן לא נראתה כמי שתשדרג את איכות החיים שלנו", אומר אילן. בינתיים מתכוונים בני הזוג להישאר בדירה השכורה, על כל המגרעות שבה.
ומה לגבי דירה ברמת גן, גבעתיים, או הרצליה, למשל? הכלל "תל אביב או שום מקום" פועל גם במקרה זה.
המציאות הזו, של ביקושים גדולים לדירות בתל אביב, למרות המחירים שרק הולכים ועולים, הביאה לתחיית הביקושים לדירות קטנות של חדר עד 3 חדרים.
"בכל מקום אחר בארץ, אנשים דורשים שהדירה תתאים לצרכים שלהם. בתל אביב, לעומת זה, הם מוכנים להתפשר על הדרישות, כדי שיוכלו לקנות דירה", אומרת מנכ"לית גיאוקרטוגרפיה, ד"ר רינה דגני. והנקודה הראשונה עליה מוכנים רוכשי הדירות להתפשר היא גודל הדירה.
"הביקושים לדירות קטנות מגיעים לרוב מזוגות צעירים ללא ילדים, גרושים או רווקים. אוכלוסייה זו מאפיינת את תל אביב וסביבותיה", הסביר מנכ"ל התאחדות הקבלנים יוסי גורדון, שקרא לקבלנים להחזיר לקטלוגים שלהם את דירות 3 החדרים, שמתחילת שנות ה-90 נעלמו בהדרגה מהבנייה החדשה.
עליות המחירים הגדילו את הפערים בין מחירי דירות 4 חדרים לבין מחירי דירות 3 חדרים, שעשויים להגיע היום לסביבות 100 אלף דולר. לכן, מי שמוכן להתפשר על גודל הדירה, כולל משפחות עם ילד או שניים, מחפש את הדירות הקטנות. נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מלמדים כי כ-14% מהדירות החדשות שנמכרו בינואר-מארס השנה היו דירות קטנות - גידול של כ-50% ביחס לרבעון הקודם. נתון זה גבוה גם ביחס לנתוני הלשכה על הממוצע השנתי של מכירת דירות קטנות ב-2005 ו-2006.
המשקיעים הזרים גרמו למחסור
כשמדובר בדירות של 2-3 חדרים, קיימת סיבה נוספת לעליית המחירים, והיא כניסתם של משקיעים רבים לתחום השכירות בתל אביב. המתווך חיים קאופמן מקאופמן נכסים מספר כי "המשקיעים השתלטו על חלק ניכר מהדירות הקטנות, והם משכירים אותן בתשואות גבוהות, כך שאין דירות רבות למכירה", הוא מסביר.
כדי לרכוש דירה במחירים כאלה, הקונים לא נדרשים רק להתפשר על גודלה, אלא גם על היקף המשכנתא שהם לוקחים. אם בתקופת המיתון אנשים חששו לקחת משכנתא, באחרונה הם מעזים לקחת משכנתאות ברמות גבוהות מאוד. חלק נכבד מהסיבה למשכנתאות האלה נעוץ במחירי הדירות התל אביביות שזינקו מעלה.
לפני שנתיים, רוכשי דירות בתל אביב לקחו משכנתא של חצי מיליון שקל בממוצע. כיום סכומי המשכנתא המקובלים עבור דירות בעיר מתחילים ברמות של 600 אלף שקל.
מי שנתקל באותם קונים הוא עמית קמינסקי, מנכ"ל משותף של AMG העוסקת במתן ייעוץ ופתרונות בנושאים פיננסיים, ובהם משכנתאות לרוכשי דירות. ממחקר סטטיסטי שערכה החברה בקרב הפונים אליה עולה כי רוב קוני הדירות בתל אביב מתעניינים בדירות של 2.5-3.5 חדרים, במחירים שנעים סביב 300 אלף דולר. לצורך זה, הם מוכנים לקחת משכנתא ממוצעת של 790 אלף שקל, שמהווה יותר מ-60% ממחיר הדירה.
"מדובר על רמות משכנתא שמצריכות יכולת החזר של 5,000-6,000 שקל בחודש, מה שמחייב את הרוכשים להכנסה נטו של מינימום 15-16 אלף שקל בחודש: מעל ליכולתם של רוב הזוגות הצעירים. לכן, בשנים האחרונות, עקב עליית המחירים הגדולה שנרשמה בדירות בתל אביב, אנו מוצאים ש'הזוגות הצעירים' של היום הם לא כל כך צעירים. ייתכן שמדובר בנשואים טריים, אבל באנשים בוגרים יחסית, בשנות השלושים פלוס שלהם, בעלי רמות שכר גבוהות", אומר קמינסקי.
לדבריו, "כשעולה הנושא של המשכנתא הגבוהה וההחזרים אני תמיד שואל את הלקוח מה האלטרנטיבה, כי הרי צריכים לגור איפשהו. האם כדאי לזוג לקחת הלוואה של 60%-70% ממחיר הדירה? כלכלית זה לא כדאי, אבל עכשיו נכנסים שיקולים אחרים, פסיכולוגיים ופרקטיים, כמו מוסדות החינוך של הילדים, איכות החיים, אי הוודאות בדירה שכורה, לעומת תחושת הבעלות על דירה משלך ועוד", אומר קמינסקי.
לא רוצים לשכור, רוצים להשתגע
לשכור דירה זו אלטרנטיבה, רק שציבור רוכשי הדירות העכשווי בתל אביב לא כל כך אוהב אותה. אנשי נדל"ן מדברים על מתאם ברור שמתקיים בין גיל האנשים ומצבם המשפחתי, לבין הנכונות לשכור דירה. צעירים בשנות ה-20 שלהם, בעיקר רווקים או זוגות צעירים ללא ילדים, מתעקשים על שכירת דירות. לקראת אמצע-סוף שנות השלושים הנכונות לשכור דירה או להישאר בשכירות פוחתת במידה ניכרת, ואז מגיע זמן רכישת הדירה. אצל גרושים קיימת התפלגות בין כאלה שמוכנים להתגורר בשכירות לבין כאלה שלא מוותרים על רכישת הדירה.
"הצעירים רוצים להיות ב'צנטרום של הפיילה' ומוכנים לשלם מחיר גבוה מאוד בשביל זה, הן בצורה של דמי שכירות חודשיים והן בצורה של מגורים בדירות לא מתוחזקות. מצד שני, רבים מהם חשים שמכיוון שהם גרים במרכז העניינים, הם לא נזקקים למכוניות ומסבירים שהם אפילו חוסכים במגורים בתל אביב", מספרת מנכ"ל גיאוקרטוגרפיה, רינה דגני.
עם התבגרות האוכלוסייה, השיקולים הללו מאבדים הרבה מהרלוונטיות שלהם. האוכלוסייה של בני ה-30 פלוס, זו שרוצה לרכוש דירה, נזקקת למכונית גם אם מקומות העבודה והבילוי סמוכים למקום המגורים. אוכלוסייה זו אינה מתפשרת על איכות הדירות, והיא דורשת מקומות חנייה צמודים ומעליות לבתים, ואף מוכנה לשלם בעבורם.
נתונים שהוצאו ממאגר המידע של החטיבה הכלכלית של גיאוקרטוגרפיה מעלים כי כשצעירים עד גיל 34 רוצים לרכוש דירה בתל אביב, הם אינם מוכנים לשלם מעבר למחירה הממוצע. ככל שהאוכלוסייה מתבגרת, היא מוכנה לשלם מעל למחיר הממוצע. הסיבה - הצעירים אינם מסוגלים לעמוד ביוקר הדירות בתל אביב, ואילו המבוגרים שכן יכולים, עומדים על כך שהדירות יהיו איכותיות.