מי מוריד לכם את ערך הדירה?

בעלי נכסים ברעננה, אחת הערים היקרות והיציבות ביותר בשוק הנדל"ן הישראלי, מוטרדים מאוד. סלילתו של אחד מכבישי הרוחב החשובים לכביש חוצה ישראל - כביש 531 - המתוכנן לעבור בשוליים הדרומיים של העיר, עלולה לפגוע קשות בערך הנכסים שבבעלותם. כך, התברר להם לחרדתם כי למרות עליית המחירים המואצת והביקושים בכל רעננה, קיים סיכון להשקעה בנכסים שלאורך כביש 531. לפיכך, אין זה מפתיע שברעננה נשמעו בשנה האחרונה קריאות רבות להכניס את כביש 531 למנהרה.

מקרה רעננה נידון בבדיקה שערכה באחרונה המחלקה הכלכלית בחברת שמאות המקרקעין והייעוץ הכלכלי אהוד המאירי ושות'. המחלקה ביצעה לקראת המחצית השנייה של 2007 בדיקת כדאיות של השקעות נדל"ן באזורים שונים בישראל. מהבדיקה עלו כמה גורמים מרכזיים שעשויים להשפיע על מגמת המחירים בעתיד.

חלק גדול מהגורמים אינו צפוי, ואינו תלוי בבעל הנכס: כמו מצב ביטחוני משתנה, תוכניות בנייה חדשות, מצב כלכלי ואפילו ביקושים מצד תושבים זרים. חלק מהגורמים יכולים להעלות את מחירה של הדירה, אחרים יכולים לפגוע בו ולהפחית את המחיר בעשרות אחוזים. הבדיקה שערכה המחלקה הכללית נועדה לקטלג ולמקד את הגורמים שעלולים לפגוע בערך הדירה.

הגורם הראשון, על פי הבדיקה, הוא סלילת כבישים ותשתיות לאומיות. מהמחקר עולה כי בעוד שהכבישים החדשים, דוגמת כבישי הרוחב המחברים בין כביש חוצה ישראל לכבישים המערביים (כביש 4 וכביש 2), צפויים להעלות את ערך הנכסים ביישובים הסמוכים המקושרים בעזרתם, נכסי מגורים הנמצאים בסמיכות מיידית לתשתיות אלו עלולים להיפגע עקב תופעות כמו רעש וזיהום.

הגורם השני הוא זיהום קרקעות. כיום מתוכננים פרויקטים חדשים בהיקף גדול באזורים דוגמת מתחם תעש ברמת השרון, מתחם פי גלילות, מתחם תעש בדרך השלום בתל אביב ועוד. עד לאחרונה לא היתה קיימת מודעות גדולה בקרב האוכלוסייה לזיהום הקרקעות; עם זאת, ככל שהתכנון וההתקדמות לביצוע בנייה באזורים אלה מתגבשים, גוברת המודעות באוכלוסייה לאיכות הסביבה. הואיל והידע המקצועי בתחום זה אינו נפוץ, מטבע הדברים, תגובת האוכלוסייה והמשקיעים להיבטים אלה מושפעת גם מגורמים פסיכולוגיים כדוגמת ההתנגדות הגורפת לאנטנות סלולריות.

לפיכך, טוענים בהמאירי, קיים חשש כי שווי הנכסים בסביבה המאופיינת בזיהום קרקע יירד לפחות עד שתתבהר התמונה האמיתית. מנכ"ל החברה, גלעד המאירי, מציין כי תחום זה מפותח מאוד בחו"ל, שם לדוגמה הבנקים מבקשים לקבל לידיהם מידע על סיכוני זיהום הקרקעות בסביבה של דירת מגורים המשועבדת לבנק לצורך קבלת משכנתא.

גורם שלישי על פי הבדיקה הוא הסטת ביקושים עקב פיתוח מערכת רכבות ומסילות ברזל. באופן כללי, חיבורו של יישוב לרכבת תורם לפיתוח היישוב עקב יצירת נגישות נוחה, וכתוצאה מכך גדל הביקוש לנכסים בו ורמת המחירים צפויה לעלות בהתאם. מצד שני, פיתוח תשתית ליישוב קיים עלולה ליצור תחרות עם יישוב אחר ולהסיט ביקושים מיישוב אחד למשנהו.

הבדיקה מביאה כדוגמה לכך את הערים חולון, ראשון לציון ופתח תקוה, הנהנות בשנים האחרונות מביקושים ערים בשל הקמתן של שכונות חדשות ומודרניות ומיקום סמוך לתל אביב. עם זאת, מציין המאירי, בעתיד הקרוב תחובר מודיעין לרשת הרכבות והתוצאה תהיה נגישות נוחה ומהירה ללב המטרופולין, גורם שעשוי להעתיק את הביקושים מהפריפריה סביב תל אביב לכיוון מודיעין, שהיא עיר חדשה ומתוכננת והמחירים בה כיום עדיין נמוכים יחסית לרמת הבנייה והאוכלוסייה. כתוצאה מכך עשויים המחירים בשכונות מסוימות באותם יישובים דוגמת ראשל"צ, חולון ופתח תקוה להיפגע.

גורם רביעי שמשפיע על ערך הדירות הוא ביקושים מצד תושבי חוץ. על פי הבדיקה קיים כיום חתך של נכסים, בעיקר דירות יוקרה, הן בצפון תל אביב הן במרכז ירושלים, בהם הביקושים מושפעים רבות מתושבי חוץ. ככל שבאים יותר זרים, מתעוררים יזמים שבונים פרויקטים יוקרתיים נוספים, המיועדים לענות על אותם ביקושים.

המאירי מציין, כי בניתוח הסיכון בהשקעה מעין זו יש להבחין בין ביקושים של אזרחים ישראלים המעוניינים לשנות ולשפר את תנאי המגורים שלהם לבין ביקוש של תושבי חוץ. הביקושים מצד תושבי החוץ נובעים בחלקם משיקולים כלכליים, לאחר בחינת העלות מול התשואה בהשוואה לאלטרנטיוות אחרות בכל העולם; ניתן לייחס לפחות חלק מהביקושים של תושבי חוץ לאופנות שבאות וחולפות, בסגנון "היום נדל"ן בתל אביב - מחר משרד בשנחאי". לכן קשה לחזות עד מתי יימשך הטרנד הנוכחי, דבר שמעמיד בסיכון את הקונה הישראלי, שייתכן כי כבר כיום משלם מחיר גבוה מדי על נכסי היוקרה בתל אביב.

גורם חמישי הוא הגורם הביטחוני. בעקבות ההסלמה ברצועת עזה וההתקפות הקבועות על היישובים בסביבה, קיים חשש שסיטואציה דומה תיווצר גם באזורים נוספים, דוגמת אשקלון, בעיקר באזור הדרומי שלה. הדבר מעמיד בסיכון השקעה באזור זה.

דוגמה לכך יכולים לספק בעלי נכסים בהרחבות בקיבוצים בצפון הארץ. מלחמת לבנון השנייה פרצה דווקא כאשר המכירות במקומות אלו היו בשיאן והמחירים עלו. עם תחילת המלחמה הוקפאה לחלוטין הפעילות הנדל"נית באזורים אלו, ורק באחרונה, כמעט שנה לאחר המלחמה, נושמים בעלי הנכסים לרווחה ומדווחים שוב על רמה סבירה של עסקות.