וואלה!
וואלה!
וואלה!
וואלה!

וואלה! האתר המוביל בישראל - עדכונים מסביב לשעון

שוק הנדל"ן יירגע בשנה הקרובה

אריק מירובסקי

6.4.2007 / 7:56

כך לפי תחזית 16 הערים של TheMarker זו השנה השלישית. המחירים בת"א ימשיכו לעלות, השגשוג של אשדוד ייבלם, חיפה ממתינה לזינוק

שוק הנדל"ן בשנה הקרובה יהיה קצת רגוע יותר מזה של השנה הקודמת בכל הקשור לתנודות מחירים. כך, בגדול, קובעת תחזית 16 הערים של TheMarker שנערכת זו השנה השלישית, בחג פסח שני. לא, המיתון אינו אמור לחזור אלינו. להפך: נראה שהשוק מגיב בצורה בריאה למציאות שבה מחירי נכסים באזורי ביקוש עלו בשנים האחרונות ב-20%-30%, בעוד שנכסים במקומות סמוכים נותרו באותן רמות מחירים. אין צעד הגיוני יותר מאשר לבדוק את המקומות בשולי אזורי הביקוש, ולנסות לאתר בהם את מוקדי הביקוש הבאים.

אחד מהם עשוי להיות 100 ק"מ צפונית מתל אביב - חיפה. לאורך כל שנות ה-90, מחירי הדירות בחיפה הגיעו לרמות של 65% ממחירי הדירות בתל אביב. בחמש השנים האחרונות הלכו פערי המחירים בין שתי הערים והתרחבו, עד שכיום מחיר דירה ממוצעת בחיפה מגיע למחצית מזה של דירה תל אביבית.

תושבי החוץ ימשיכו בכיוון היוקרה

מה קרה? הכלכלה המידרדרת של חיפה תרמה את חלקה לכך שמחירי הדירות שבה לא עלו בשנים האחרונות. כיום ההפרשים בין שתי הערים הם כה גדולים, שרוכשי דירה פוטנציאליים יכולים לראות את חיפה כפרבר תל אביבי מרוחק, שניתן להגיע ממנו לעיר הגדולה בשעת נסיעה ברכבת. מתווכים ואנשי שיווק מדווחים על ניצנים של תופעה כזו, ואף על כניסה ראשונה של תושבי חוץ בודדים הרוכשים נכסים יקרים בעיר. לכן, במרכז התחזית שלנו עומדת ההערכה שהיקפי העסקות בנכסי יוקרה בחיפה יתרבו, ככל הנראה ללא עליות מחירים חדות.

גם שכונות שמיועדות לזוגות צעירים ייעצרו למנוחה קטנה. המחירים בשכונות במודיעין, מזרח נתניה, פתח תקוה ונס ציונה עלו ב-20%-30% בשנים האחרונות - והגיעו לרמות המאלצות זוגות צעירים לבחון חלופות.

תושבי החוץ ימשיכו לתת את הטון גם בשנה הקרובה בכל הקשור למגורי יוקרה, במיוחד בתל אביב ובירושלים, ובשוק הנדל"ן יימשך הוויכוח בשאלה אם מדובר בבועה שתפקע בקרוב.

ולבסוף - ערי הדרום והצפון. שוקי הנדל"ן של באר שבע וכרמיאל ימשיכו לדדות מאחור, כשהתקווה היחידה לשינוי מגמה, לפחות בטווח הקצר, היא חידוש מבצעי המענקים הממשלתיים לרוכשי הדירות בנגב ובגליל. מבצעים אלה, שאכן מביאים לצמיחה נקודתית, גורמים עם סיומם לנפילה מחודשת, משום שעד כה הממשלה לא השכילה לגבותם בתוכניות לפתור את החוליים של הכלכלות בנגב ובגליל - שוק נדל"ן בריא אינו הולך ביחד עם אבטלה ועם הגירה שלילית, וכביש 6 ומסילת הברזל אינם תחליפים למדיניות כוללת שתביא לצמיחה באזורים אלה.

ירושלים - המחירים מתקרבים לשיא

רוב העסקות הגדולות בעיר נעשות אמנם בשכונות המרכזיות טלביה, בקעה, המושבה הגרמנית ורחביה על ידי תושבי חוץ. בשנתיים האחרונות נראה שהעליות החדות התמתנו, והסתכמו ב-10%-20% בשנה האחרונה; מחירים של 7,000-9,000 דולר למ"ר, ולעתים אף יותר, על מבנים ערבים ישנים בשכונות הללו הושגו כבר לפני יותר משנה, אולם השנה העסקות נטו יותר לרף העליון של הטווח הזה.

באחרונה החלו להימכר גם דירות שיכון פשוטות בשכונות הטובות, במחירים של 150 אלף דולר לחדר, כלומר 450 אלף דולר לדירת שלושה חדרים.

מגדלים ופרויקטים יוקרתיים למגורים כמו ירושלים של זהב, וכתר דוד (ימק"א), שמוקמים ומשווקים במרכז העיר, משיגים מחירים של 7,000-8,000 דולר למ"ר; בממילא החדשה מוכרת אלרוב תמורת 8,000-9,000 דולר למ"ר. האחים ישראל מכרו בפרויקט שלהם בטלביה ב-10,000 דולר למ"ר. באחרונה נחתמה עסקת כפר דוד: חברת NAM רכשה את שאר זכויות הבנייה בפרויקט תמורת 500 אלף דולר קרקע ליחידת דיור, והיא מתעתדת לשווקו תמורת 15 אלף דולר למ"ר.

מצד שני, בשוק הנדל"ן יש הסוברים כי השקעות היזמים בעיר נהיות מסוכנות. כך, לגבי מכרז מינהל מקרקעי ישראל על קרקעות משרד החוץ, שבו שילמה חברת ב. יאיר 285 אלף דולר קרקע ליחידת דיור, סבורים אנשי נדל"ן כי מדובר במחיר מופרז.

בחלק הצפוני של העיר, בשכונת נוה יעקב, נמכרות דירות 4 חדרים ב-120 אלף דולר, במיוחד לאוכלוסייה חרדית שנכנסת לשכונה, עלייה של כ-10% בשנה האחרונה; בפסגת זאב עולות דירות 4 חדרים 150-180 אלף דולר: עליית מחירים של 10%-15% בשנה האחרונה.

מחירי הדירות בשכונת רמת אשכול עלו מאוד עקב כניסת תושבי חוץ חרדים לתוכה. בתוך שלוש שנים עלו המחירים מ-190 אלף דולר לדירת 4 חדרים ל-270 אלף דולר. בחלק הדרומי של העיר, מחירי הדירות בהר חומה עלו בכ-10% וכיום דירת 4 חדרים עולה שם כ-200 אלף דולר; בקרית יובל מחירי דירות 4 חדרים נעים בין 160 ל-200 אלף דולר. גם כאן ניכרת כניסת אוכלוסייה חרדית.

ברמת בית הכרם החילונית מושגים מחירים של 90-95 אלף דולר לחדר.

sheen-shitof

בדקו התאמה לטיפול

פיתוח ישראלי: פתרון מדעי לאקנה בגוף עם מעל 90% הצלחה

בשיתוף מעבדות רבקה זיידה

חיפה - ניצנים של שינוי לטובה בבנייה האיכותית; דשדוש בשאר הנכסים

נראה שהמלחמה לא השפיעה על שוק הנדל"ן החיפאי. דווקא בתקופה שאחריה נרשמו ניצני שינויים בשוק הנדל"ן למגורים, שסבל עד אז מירידת מחירים בכל הנישות שלו.

כלכלת העיר נמצאת בנסיגה כבר 30 שנה, עקב נפילת התעשייה המסורתית. צעירים אינם מוצאים את מקומם בעיר, ונודדים לכיוון המרכז.

בנוסף, חיפה סובלת מתחרות קשה מצד היישובים הסמוכים - הקריות בצפון, נשר וקרית טבעון במזרח וזכרון יעקב וקיסריה בדרום. כתוצאה מכך תושבי העיר מזדקנים, כמו גם רבות מהדירות בשכונות הוותיקות, נוצר היצע גדול של דירות בשכונות הכרמל, יש מעט בנייה חדשה ומחירי הדירות נמצאים בשפל.

ניצני השינוי שהופיעו בתקופה האחרונה בעיר באים לידי ביטוי ברובד העליון של השוק - בתים בודדים, דירות 5 חדרים מרווחות, ודירות בבנייה חדשה, שמספרן כאמור נמוך. בשלב זה אין עדיין עליות מחירים, אולם היקפי העסקות גדלו. כך, בשכונת היוקרה דניה נרשמו כמה עסקות של יותר ממיליון דולר.

המחירים של הדירות הישנות בשכונות התחתיות של חיפה - הדר הכרמל, קרית שפרינצק, שער העלייה, קרית אליעזר ונוה דוד - המשיכו לרדת והן נמכרו ב-600-1,000 דולר למ"ר; דירות מיושנות בשכונות הכרמל שמרו על יציבות, ומחיריהן נעים בין 1,500 ל-2,000 דולר למ"ר; מחירי דירות חדישות יותר נעים בין 2,200 ל-2,700 דולר למ"ר; מחירי דירות מקבלן בפרויקטים חדשים בסביוני דניה מגיעים לרמות של 2,500-3,000 דולר למ"ר, ואילו דירות בפרויקטים חדשים באחוזה נמכרות ברמות של 3,000-3,500 דולר למ"ר.

תל אביב - עליות בכל החזיתות

מחירי הדירות בצפון תל אביב עלו בשנה האחרונה בעד 10% במונחים ריאליים (אחרי ניכוי ירידת שער הדולר). מחירי דירות בצפון החדש נעים בין 90 ל-120 אלף דולר לחדר - בהתאם לרמות הגימור של המבנים, מספר הקומות, נוף לים, מטרדי רעש וגורמים אחרים.

המחירים בצפון הוותיק של תל אביב עלו בשיעורים של 10%-15%, ומחירי דירות ברחובות שקטים נעים בין 90 ל-100 אלף דולר בממוצע; המחיר לחדר בדירות ברחובות סואנים נעים בין 80 ל-85 אלף דולר. מדובר במחירים גבוהים יחסית, שנובעים מריבוי רכישות דירות על ידי משקיעים, למטרות פיצול.

מבחינת קרקעות, שתי עסקות השיא היו מכירת מגרש ברחוב אנטוקולסקי לחברת ב. יאיר תמורת 290 אלף דולר קרקע ליחידת דיור, ומכירת חניון של קופת חולים כללית ברחוב רמז לקבוצת רכישה לפי 369 אלף דולר ליחידת דיור. מחירי הקרקעות בצפון החדש של תל אביב המשיכו לעלות והגיעו לרמות של 230-250 אלף דולר לקרקע ליחידת דיור, עלייה של כ-20% יחסית לשנה שעברה.

גם המחירים בשכונות לב העיר עלו, היצע דירות היוקרה בבתים לשימור עלה, וכמוהו עלתה גם המודעות לאזורים שנשכחו במשך שנים על ידי שוק הנדל"ן. מחירי דירות בלב העיר נעים בין 2,500 ל-4,500 דולר למ"ר.

אזור נוסף שזכה לעדנה הוא נווה צדק. הודות לתושבי החוץ עלו מאוד מחירי הנכסים בשכונה, לרמות של 4,000-6,000 דולר למ"ר.

בתקופה האחרונה החלו משקיעים לגלות עניין באזור שבין יפו ללב תל אביב, ורכשו בו מבנים שלמים. תושבי החוץ ממשיכים להפתיע ברמות המחירים שהם מוכנים לשלם על מגדלי יוקרה, במיוחד ברחוב הירקון, ועסקות של יותר מ-15 אלף דולר למ"ר כבר נרשמו בפרויקטים ובמגדלים בעיר.

רמת גן גבעתיים - הביקושים יביאו לעלייה קלה בלבד

שתי הערים הצמודות לתל אביב ממזרח רשמו בשנים האחרונות עליות מחירים, בעיקר בנכסים המבוקשים - דירות מרווחות וחדישות. דירות ישנות, ללא חניה וללא מעלית, זכו לביקושים נמוכים יותר; הבעיה העיקרית של השוק היא שבשתי הערים קיימות דירות מהסוג הזה בכמויות גדולות.

התוצאה של הפער הגדול בין דרישת השוק לבין מצאי הדירות הוא מיעוט יחסי בעסקות ובלימת מגמת עליית המחירים שנרשמה בשתי הערים בשנים האחרונות. רוב עליות המחירים ברמת גן וגבעתיים היו צנועות - עד 5%. במקרים מסוימים עליות המחירים הגיעו גם ל-10%.

גבעתיים

שטח 9, אותה שכונה שכלואה בין הרחובות בן צבי ורבין, בסביבות קניון גבעתיים, נמצאת בפריחה. ב-2005 מחירי הדירות בשכונה הגיעו לרמות של 80 אלף דולר לחדר, ב-2006 ל-90 אלף ועתה המחירים כבר מגיעים ל-100 אלף דולר לחדר בנוי, כשמדובר ברבי הקומות החדשים. ברבי הקומות הישנים יותר המחירים נמוכים בכ-10%.

שכונת גבעת רמב"ם הוותיקה ממשיכה להיות מבוקשת, ומחירי דירות קטנות יחסית במבנים חדשים עם חניות ומעליות נעים סביב 80-90 דולר לחדר. מחירי דירות ישנות וגדולות, עם מעלית, נעים בסביבות 80 אלף דולר לחדר. מחירי דירות ישנות ללא מעלית נעים בין 50 ל-70 אלף דולר לחדר.

עוד מקום מבוקש מאוד הוא שכונת ארלוזורוב, שנמצאת במרכז העיר ונהנית מנגישות גבוהה. ההיצע בסביבה נמוך, וכשיש נכס - הוא נחטף במהירות. גם כאן, רמות המחירים יכולות להגיע ל-80-90 אלף דולר לחדר בבית עם מעלית ול-50-70 אלף דולר לדירות ללא מעלית.

רמת גן

המחירים בשכונות נוה יהושע ורמת עמידר ברמת גן לא רשמו תזוזות משמעותיות בתקופה האחרונה. דירות עם חניה ומעלית יכולות לקבל מחיר של 40-45 אלף דולר לחדר; דירות ישנות יותר יגיעו לרמות של 35 אלף דולר לחדר.

פיתוח פארק הירקון הביא להתעניינות גדולה יותר ולעליות מחירים של כ-10% בשכונות הסמוכות, שיכון עלית ושיכון ותיקים. מחירי דירות קטנות וישנות של 2-3 חדרים נעים בטווחי של 90-100 אלף דולר לחדר.

בבתים הפרטיים במקום יש התעניינות רבה, שמתבטאת בעליית מחירים של עד 10%. מגרשים של 300 מ"ר עם בתים להריסה עולים בסביבות 600-650 אלף דולר; מגרשים דומים עם בית במצב טוב נמכרים ב-700-850 אלף דולר.

בשכונות תל גנים ורמת חן היוקרתיות המחירים גבוהים: צמוד קרקע להריסה על מגרש של חצי דונם בתל גנים עולה כ-700 אלף דולר, וקוטג' משופץ על רבע דונם ברמת חן עולה כ-800 אלף דולר.

הבנייה החדשה בשכונות הפנימיות של העיר מתאפיינת בשטחים קטנים, שמתאימים לאוכלוסייה הבוגרת יותר.

נס ציונה רחובות - למרות הפופולריות, עליות המחירים יתמתנו

משתי הערים הסמוכות, מצטיינת נס ציונה באטרקטיוויות גדולה, יחסית, בעוד שרחובות נותרה רדומה, למעט בנכסי יוקרה, שבהם נרשמו כמה עסקות בעת האחרונה.

נס ציונה

נס ציונה, העיר הקטנה מבין השתיים, מושכת אליה רבים, עקב מדיניות פיתוח זהירה שאינה רוצה לשנות את אופיה השקט של העיר. בשנים 2004-2006 נרשמו עליות של 10%-25% במחירי הדירות במקום, ואילו בשנה האחרונה נרשמה רגיעה קלה והתייצבות. הקבלנים הפועלים בעיר ממשיכים לדווח על קצב מכירות גבוה, אולם לא כזה שמלווה בעליות מחירים משמעותיות.

מחירי דירות 4 חדרים חדשות בנס ציונה מגיעים לרמות של 220-240 אלף דולר, ואילו דירות 4 חדרים מיד שנייה נעות בסביבות 170-180 אלף דולר. קוטג'ים נמכרים במחירים של 400-500 אלף דולר.

רחובות

רחובות עדיין מצטיירת כעיר פחות מפותחת ופחות מבוקשת מנס ציונה, ומחירי הדירות בה עלו באחוזים בודדים בשנה האחרונה. העיר נבנית כיום בצפונה, ובדרום מערבה. הפרויקטים בצפון, של קרדן ונוה גד, נחשבים ליוקרתיים ביותר בסביבה (כולל נס ציונה), מה שמאפשר לשתי החברות לגבות מחירים שמגיעים אף ל-230-240 אלף דולר לדירות 4 חדרים, שגבוהים ב-10% ויותר ממחירי דירות קבלן רגילות.

קוטג'ים על רבע דונם בשכונת מקוב עולים 300-310 אלף דולר, ואילו בצפון מוכרת אפריקה ישראל קוטג'ים על שטח של 300 מ"ר במחירים של החל ב-400 אלף דולר; לא רחוק משם נמצאת שכונת היוקרה של רחובות, נוה עמית, שבה וילות על מגרשים של 640 מ"ר נמכרות במחירים של 800-900 אלף דולר.

טרם התפרסמו תגובות

הוסף תגובה חדשה

+
בשליחת תגובה אני מסכים/ה
    2
    walla_ssr_page_has_been_loaded_successfully