וואלה!
וואלה!
וואלה!
וואלה!

וואלה! האתר המוביל בישראל - עדכונים מסביב לשעון

5 סיבות מדוע כדאי לרכוש דירה כיום

רותם שטרקמן

6.3.2007 / 6:37

ייתכן שמערך הנתונים - שיכול להפוך רכישת דירה למהלך כלכלי נבון - מתקיים בישראל של תחילת 2007

באחרונה דנו במדריך ההשקעות השבועי, MarketMoney, בשאלה אם רכישת דירה היא השקעה שטובה תמיד; בדקנו גם מתי, אם בכלל, עדיפה שכירת דירה על פני קנייתה. בין השאר הראינו כי אם מתעלמים משיקולים רגשיים, במקרים רבים רכישת דירה בתנאי השוק בישראל אינה עסקה כלכלית מבריקה במיוחד.

אחת הסיבות העיקריות לכך שקניית דירה בישראל אינה נחשבת להשקעה טובה נובעת מעיוות שמתקיים בשוק הנדל"ן המקומי זה זמן רב. העיוות גורם לכך שהתשואה שדירה מניבה משכר דירה נמוכה למדי בהשוואה לאלטרנטיבות אחרות, בעלות סיכון שווה או נמוך יותר.

הדרך הפשוטה להראות זאת היא להשוות את התשואה משכר דירה לריבית שניתן לקבל בהשקעה סולידית (כמו אג"ח ממשלתי או אג"ח דולרי). התשואה משכר דירה שיקבל בעל הדירה - תשואה דולרית של כ-4% או פחות מכך - תהיה כמעט תמיד נמוכה מהריבית שניתן לקבל על אג"ח בסיכון דומה - למשל, אג"ח של ממשלת ארה"ב, שהוא בוודאי בטוח יותר מדירה ישראלית, כ-4.5% כיום.

לכן, במצב כזה - מבחינה כלכלית טהורה - עדיף לשכור דירה ולא לרכוש; או למכור דירה ולא להשכיר אותה. כמובן שאותו דבר קורה כאשר אנו רוכשים דירה במשכנתא - הריבית על המשכנתא תהיה גבוהה משכר הדירה שהדירה שרכשנו תניב. אגב, זאת הסיבה העיקרית לכך שבישראל חברות מסחריות מנהלות ומשכירות את כל סוגי הנדל"ן (משרדים, מסחר וקניונים, תעשייה והיי-טק), חוץ מדירות.

כל זה טוב ויפה אך לא עובד מבחינה מעשית. בסופו של דבר החישובים הכלכליים נשארים על הנייר, ומרבית המשפחות בישראל מוצאות את עצמן עם דירה בבעלותן בשלב כלשהו בין גיל 30 ל-40.

אפשר למצוא לא מעט סיבות, גם כלכליות, שתומכות ברכישת דירה. למשל, אנשים רבים חשים שבעלות על דירה מעניקה לחייהם יציבות. אנשים אחרים פשוט חשים שזה מרגש אותם. יש אנשים שמוכנים לשלם כמעט כל מחיר כדי לגור בדירה משלהם, בתנאי שהמיקום שלה ישדר לקבוצת ההתייחסות שלהם שהם "מצליחים".

עוד סיבה כלכלית שדוחפת זוגות צעירים לרכוש דירה היא מענק כספי חד-פעמי שהם מקבלים מההורים או מהסבא והסבתא. זהו מענק שמיועד אך ורק לרכישת דירה. כאשר הסכום הגדול שעומד על הפרק מותנה - תקבלו אותו רק אם תרכשו דירה - ההשקעה בדירה נהפכת לכדאית מבחינה כלכלית, גם אם מכל בחינה אחרת מדובר בעסקה גרועה.

אלו סיבות שנכונות תמיד. אבל לפעמים, בזמנים מסוימים, מתקיים מערך נתונים שהופך את ההשקעה בדירה לכדאית גם כאשר מוציאים החוצה את המשתנים הרגשיים ואת המענק מההורים. בהחלט ייתכן שמערך הנתונים הזה - שיכול להפוך רכישת דירה למהלך כלכלי נבון - מתקיים בישראל של תחילת 2007. הנה חמישה גורמים שיכולים לתמוך בתיאוריה הזו.

1. שכר הדירה עלה

כפי שנכתב כאן קודם, העיוות בשוק הנדל"ן הישראלי, שלפיו הריבית גבוהה משכר הדירה, הופך את הבעלות על דירה לאחזקה לא כלכלית. זאת בהנחה שדירות מתייקרות פחות או יותר כמו מחירי נכסים פיננסיים אחרים.

ואולם גם עם העיוות הזה, נראה שהפער בין הריביות לתשואה שניתן לקבל על דירות החל להתכווץ באחרונה. במלים אחרות, בשל הירידה החדה שחלה בריבית הריאלית במשק, החזקת דירה נהפכה לכלכלית יותר משהיתה בעבר.

בסגירת הפער הזה סייעה גם העובדה ששכר הדירה באזורים רבים בישראל עלה בשיעור ניכר, בעוד שמחירי הדירות נותרו יציבים. כאשר שכר הדירה עולה ומחיר הדירה נותר יציב, התשואה שמייצג שכר הדירה עולה.

2. מחירי הדירות לא בשמים

ענף הנדל"ן הישראלי חווה מיתון, שכלל ירידת מחירים באזורים רבים, קריסה של חברות בנייה וירידה דרמטית במספר התחלות הבנייה. בשנתיים האחרונות הענף חוזר לפרוח, והנתונים שמתפרסמים כיום נראים טוב בהרבה. מחירי הנדל"ן לצורכי מסחר עלו מאוד, וחברות נדל"ן רבות מגייסות הון בבורסה ומשפרות את מצבן הפיננסי.

ולמרות כל זאת, מחירי הדירות עדיין לא עלו. באזורים רבים המחירים עדיין נמוכים מספיק כדי למשוך קונים פוטנציאלים.

במקביל ישנם גורמים לא מעטים שעשויים לתמוך בהמשך ההתאוששות בענף, ותחילתה של מגמת טיפוס במחירי הדירות. בין הגורמים האלו ניתן למנות את הצמיחה שקיימת היום בכל חלקי המשק, השפל במספר התחלות הבנייה (שמעיד על ירידה מתמדת בהיצע הדירות), הירידה המתמשכת באבטלה, העלייה בשכר הריאלי והפוטנציאל שנפתח לפינוי עתידי של יישובים מעבר לקו הירוק (שיגרור הגדלה של הביקוש לדירות).

3. ריבית המשכנתאות בשפל

הריבית במשק היא אחד המרכיבים החשובים שמשפיעים על עלות הדירה. היא משפיעה גם על מי שמביא את כל או את מרבית כספו מהבית, וגם על מי שזקוק להלוואת משכנתא גדולה. ההבדל בין משכנתא שנלקחת בריבית של 4.5% לעומת ריבית של 5.5% גדול. הנחה של 1% בריבית על משכנתא של 120 אלף דולר שנלקחת ל-20 שנה יכולה לחסוך לנוטל המשכנתא עד 100 אלף שקל לאורך חיי המשכנתא.

כמעט תמיד יהיה עדיף להשקיע את המאמץ העיקרי בהוזלת המשכנתא, מאשר בהנחה על מחיר הדירה. משכנתא שהריבית בה נמוכה ב-0.5% תוזיל את עלות הדירה הרבה יותר מאשר הנחה "ענקית" של 5% במחיר הדירה.

הריבית הממוצעת על המשכנתאות מצויה כיום בשפל היסטורי ונעה סביב 4.5% (ראו בגרף המצורף). לכן אפשר לומר שכעת זה זמן מצוין לקחת הלוואות גדולות. השילוב של ריביות ברמת שפל ומחירי דירות נמוכים יחסית אינו מתרחש לעתים קרובות, וקיים סיכוי סביר שלפחות אחד משני הנתונים האלה - הריבית או מחירי הדירות - ינוע בעתיד הקרוב כלפי מעלה.

sheen-shitof

עוד בוואלה!

פריצות הדרך, הטיפולים ומה צופן העתיד? כל מה שצריך לדעת על סוכרת

בשיתוף סאנופי

4. המצב האישי השתפר

הצמיחה במשק גרמה לכך שיותר ויותר אנשים חשים כי האופק התעסוקתי שלהם ברור יותר. נהוג להניח שמשכנתא סבירה לא צריכה לעבור סכום של שליש מההכנסה החודשית של המשפחה. כאשר ההכנסה גדלה ונהפכה בטוחה יותר, קל הרבה יותר להתחייב על משכנתא.

חשוב לזכור כמובן שהלוואת משכנתא גדולה מדי עלולה להטביע גם את מי שהיום מרגיש בטוח. בעיקר אם קורה משהו לא צפוי, כמו אובדן עבודה אצל אחד מבני הזוג. אבל כאשר מצב המשק משתפר, וכאשר ההזדמנויות התעסוקתיות בו גדלות, גם החשש מפיטורין יורד.

5. מחסור באלטרנטיבות

הריבית הנמוכה עשתה עוד משהו בתחום ניהול הכספים בעולם - היא לא הותירה כמעט מקום שבו אפשר להשקיע ולהרוויח תשואה נאה ברמת סיכון לא גבוהה. כך, הבורסות על פני הגלובוס נסחרות כיום ברמות שיא, והתשואות שמשקפות איגרות החוב, או התשואות של הפיקדונות ותוכניות החיסכון, נמוכות מאוד - והן יהיו נמוכות גם בשנים הקרובות.

משקיע שמתלבט מה לעשות עם ההון הפנוי רואה מדי יום פחות אופציות טובות. במקרה הטוב הוא ירוויח אחוזים בודדים בשנה, ובמקרה הפחות טוב יפסיד חלק מכספו. על הרקע הזה רכישת דירה עשויה להיות שימוש לא רע בכסף פנוי שמחפש תשואה.

-------------------------------------------

* "הריבית הריאלית במשק": התשואה צמודת המדד שניתן לקבל מהשקעה באיגרות החוב הארוכות. ריבית זו נקבעת בשוק ולא על ידי בנק ישראל, וממנה נגזרת הריבית על המשכנתאות

טרם התפרסמו תגובות

הוסף תגובה חדשה

+
בשליחת תגובה אני מסכים/ה
    0
    walla_ssr_page_has_been_loaded_successfully